Как создать тсн

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН). Функции, цели, задачи, права и обязанности данного вида объединения владельцев недвижимого имущества. Порядок организации. Всё чаще управляющие организации стремятся заключить с Товариществом собственников недвижимости договор подряда, чтобы не нести лицензионных рисков. Возможно, такой способ работы пригодится и вам. Поэтому рекомендуем прочитать сегодняшнюю статью. В ней мы расскажем, как создать ТСН.

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

• Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
• Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
• Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
• Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
• Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
• Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

• Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
• Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
• ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
• Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
• Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Решение ОСС

Согласно ст.44.1 ЖК РФ ОСС может проводиться в форме:

• очного голосования;
• заочного голосования (с использованием ГИС ЖКХ - ст.47.1 ЖК РФ);
• очно-заочного голосования.

Очно-заочная форма общего собрания собственников помещений в МКД 53221 1

Согласно ч.4, 4.1 и 5 ст.48 ЖК РФ свои решения по вопросам повестки дня собственники жилья могут оформить письменно только при заочном голосовании, когда собрание проводится в заочной или очно-заочной форме.

При проведении общего собрания собственников в форме очного голосования можно оформлять письменно решения ОСС по вопросам повестки дня.

В п.15 Методических рекомендаций Минстроя указано, что голосование может проводиться посредством:

• поднятия рук;
• письменных решений собственников жилья с указанием их доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и количества голосов, которым обладает каждый собственник;
• других способов.

Порядок и способы голосования по вопросам повестки дня ОСС также можно утвердить общим собранием.

Определение понятий

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

• Полное наименование.
• Местонахождение.
• Правовой статус.
• Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
• Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
• Разграничение компетенций между органами объединения.
• Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

ТСЖ и ТСН: в чём разница

В соответствии со ст. Гражданского кодекса РФ, товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Это могут быть владельцы помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. ТСН создают для совместного владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Определение ТСЖ даётся в ст. 135 Жилищного кодекса. Товариществом собственников жилья признаётся вид товариществ собственников недвижимости. Это объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления:

• общим имуществом в МКД
• либо имуществом собственников помещений в нескольких МКД,
• либо имуществом собственников нескольких жилых домов.

А также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом. ТСН занимается:

• созданием, содержанием, сохранением и приращением имущества,
• предоставлением коммунальных услуг пользователям помещений в МКД или жилых домов,
• иной деятельностью, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами или на совместное использование имущества.

ТСН как орган управления МКД 18698 0

 Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

• Контроль и управление ведут на собрании собственников.
• Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
• Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Вопросы повестки дня

Как правило, в повестку ОСС дня включаются вопросы о выборе:

• уполномоченного для осуществления госрегистрации ТСН;
• правления ТСН;
• председателя ТСН (если его избрание отнесено уставом ТСН к компетенции ОСС - ч.3 ст.147 ЖК РФ);
• ревизионной комиссии.

На усмотрение инициативной группы собственников перечисленные выше вопросы могут быть включены в повестку дня ОСС. Как гласит п.3 ч.2 ст.145 ЖК РФ избрание членов правления ТСН (ч.2 ст.147 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ч.1 ст.150 ЖК РФ) относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Председатель правления действует от имени ТСН без доверенности (ч.2 ст.149 ЖК РФ). Поэтому обычно именно он осуществляет госрегистрацию ТСН (пп."а" п.1.3 ст.9 ФЗ №129 от года).Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения 13351 2

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Оформление протокола ОСС

В соответствии со ст.181.2 ГК РФ, принятые на общем собрании собственников помещений в МКД решения должны оформляться протоколом ОСС. Протокол составляется в письменной форме и подписывается председателем и секретарём собрания.

В протоколе ОСС о результатах очного голосования необходимо указать:

• дату, время и место проведения собрания;
• сведения об участниках собрания;
• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;
• сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В протоколе о результатах заочного голосования необходимо указать:

• дату, до которой принимались документы со сведениями о голосовании;
• сведения об участниках голосования;
• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;
• сведения о лицах, подписавших протокол.

В протоколе ОСС обязательно должны быть указаны сведения о председателе, секретаре собрания и членах счётной комиссии.

Примерный образец протокола ОСС выглядит следующим образом:

Проект приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС 11562 0

Создание товарищества и утверждение его устава входит в компетенцию ОСС (пп.4, 5 ч.2 ст.44, ч.2 ст.135, ч.2 ст.136 ЖК РФ). На общем собрании собственников по вопросу создания ТСН необходимо обсудить и проголосовать за:

• выбор способа управления домом (создание ТСН);
• утверждение устава ТСН.

В соответствии с ч.1.1 ст.136 ЖК РФ протокол ОСС с решением о создании товарищества и утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в доме, проголосовавшими за его принятие.

При госрегистрации ТСН необходимо предоставить протокол ОСС вместе со сведениями об участниках, проголосовавших на ОСС за создание товарищества на основании принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В Методических рекомендациях, утверждённых в Приказе Минстроя №411/пр от года, содержится порядок проведения ОСС. В нём говорится, что члены счётной комиссии также должны подписать протокол. В протоколе ОСС рекомендуется указать наличие кворума и совокупное количество голосов собственников помещений в доме.

Создание ТСН

Единогласным решением общего собрания собственники жилья в многоквартирном доме могут избрать в качестве органа домоуправления ТСН. Для этого необходимо грамотно оформить принятое на ОСС решение. Особенное внимание в данном вопросе уделяется оформлению двух документов: протоколу ОСС и бюллетеню голосования.

По закону товарищества собственников недвижимости, одной из форм которых является ТСЖ, признаются разновидностью некоммерческих организаций (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ). Но сейчас уже ФНС России не регистрирует ТСЖ как орган управления домом. Зарегистрировать можно только ТСН.Минстрой предложил включать всех собственников жилья в ТСН 7395 2

В своём разъяснительном письме №СА-17-14/33 от года ФНС РФ подтвердила, что при создании ТСЖ как разновидности ТСН в наименование товарищества необходимо включать словосочетание "товарищество собственников недвижимости". Можно уточнить данный термин, указав, каким именно видом недвижимого имущества владеют собственники помещений в доме. Например, можно сослаться на квартиры или жильё.

Таким образом полное наименование товарищества будет выглядеть как "товарищество собственников недвижимости (квартир)" или "товарищество собственников недвижимости (жилья)".

В п.21 Постановления №25 от года Пленума ВС РФ сказано, что нормы ЖК РФ о ТСЖ по-прежнему применяются и считаются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о ТСН. Следовательно, при создании товариществ собственников недвижимости или жилья как одной из разновидности ТСН в качестве органа управления МКД необходимо руководствоваться нормами раздела VI ЖК РФ.

Устав и обязательства ТСН

Устав товарищества собственников недвижимости принимается на общем собрании. Такое собрание проводится в порядке, установленном ст. 45–48 Жилищного кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников недвижимости создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСН отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по обязательствам товарищества.Многодомовые ТСЖ 7040 0

Бюллетень голосования

Содержание ч.5.1 ст.48 ЖК РФ устанавливает письменную форму голосования для любого собрания собственников помещений в МКД. Согласно кодексу, независимо от формы проведения собрания бюллетень голосования по вопросам повестки дня должен содержать:

• сведения об участнике голосования;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования, на помещение в данном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня: "за", "против" или "воздержался".

Примерная форма бюллетеня выглядит следующим образом:

В чём разница между УО и ТСН

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС 11442 0

Возможности ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:

• общее собрание членов ТСН,
• правление ТСН,
• председателя,
• ревизионную комиссию.

Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.

Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.

В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.

Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.

Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:

• которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
• в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:

• своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
• устранение аварий;
• неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
• штрафы;
• судебные издержки;
• иные непредвиденные расходы.
• В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
• доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
• доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
• доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
• суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
• добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
• иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.

Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.

Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.Вознаграждение членам правления ТСЖ 6900 0