Как организовать управляющую компанию жкх

Какие требования для создания управляющей компании в сфере ЖКХ в 2019 году. Законодательные документы, регламентирующие открытие УК. Выдача лицензии. В статье рассказывается о том, как создать с нуля управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция, с чего начать и порядок организации процедуры. Кроме того, мы поговорим о том, как открыть дело и правилах оформления документации.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Технические моменты при открытии УК

Кроме вопросов регистрации нельзя упускать из вида и фактическую подготовку к работе.

Универсальную пошаговую инструкцию к открытию дать сложно, но в общем подготовительную работу по созданию управляющей компании в сфере ЖКХ можно условно разделить на несколько направлений.

Во-первых, необходимо продумать, где будет располагаться офис будущей компании.

Самым оптимальным решением является размещение его в одном из домов, за которым планируется осуществлять контроль.

В помещении нужно:

• провести телефонную линию, подключить несколько номеров или сделать телефонную станцию для того, чтобы гражданам было удобно звонить на те участки, вопросы к которым они имеют;
• создать диспетчерскую;
• оборудовать специальное помещение для различного инвентаря таких работников, как дворники, сантехники, электрики, плотники.

Лучше бы организовать отдельно диспетчерскую от кабинетов директора и бухгалтерии, и организовать ее круглосуточную работу.

Во-вторых, необходимо пригласить на работу ведущих специалистов в области инженерно-технических наук.

В штате потребуются специалисты в области экономических наук, для правильного ведения бухгалтерского учета и распределения всех доходов и расходов, диспетчеры, и простые рабочие, которые будут заниматься уборкой и ремонтными направлениями деятельности.

Немаловажное значение играет то, как сотрудники умеют находить общий язык с клиентами и грамотно, а главное понятно изложить суть проблемы и способы ее решения, найдя индивидуальный подход к каждому.

Наконец, огромную роль в развитии компании составит реклама, лучший вариант которой будет добросовестная работа компании.

При создании управляющей компании очень важным является то, в пользу каких организаций – поставщиков ресурсов сделать выбор. Главное, чтобы это были добросовестные компании, с которыми не возникнет проблем при сотрудничестве.

Законодательная база в сфере ЖКХ

ВНИМАНИЕ: УК представляет собой организацию, основной деятельностью которой является управление многоквартирными домами (МКД).

Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:

• ЖК РФ;
• ФЗ №185 от года;
• ГК РФ;
• ФЗ №255 от года и ФЗ №261 от год;
• ФЗ №210 от года;
• Постановление госкомитета по строительству №170 от года.

Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Основные направления деятельности УК

У любой управляющей компании имеются обязательства перед жильцами многоквартирного дома, которые она должна беспрекословно соблюдать на основе гражданских правоотношений.

Обязательно следует проводить следующие виды работ:

• следить за состоянием дома по всем имеющимся техническим нормам, тем самым создавая безопасность для жильцов;
• проверять состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации. Если появятся какие-то отклонения от нормы, то должно быть все записано в документах, после чего отремонтировано в разумные сроки;
• проводить мелкий и текущий ремонт, получив на это согласие собственников, без их согласия никакие виды данных работ производить не имеет права;
• подготовка дома к зимнему и летнему сезонам, подготовив все необходимое оборудование и наладить поставку различных ресурсов;
• контролировать пожарную безопасность по всем нормам;
• оказывать коммунальные услуги, создав для этого комфортные условия для жизни жильцов контролируемого дома.

Неоспоримой обязанностью всех управляющих компаний является поддержание чистоты на территории, контроль за которой они ведут. Следить за чистотой подъездов, лестничных клеток, лифтов, придворовых территорий, их озеленение и соблюдением всех санитарных условий.

На них возложена обязанность вывоза мусора и бытовых отходов жильцов, установки при этом специальных контейнеров для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Управляющие компании осуществляют установку общедомовых приборов учета, следят за их исправностью и правильной эксплуатацией, в случае их порчи или сбоя незамедлительно отправить специалиста для исправления данных неполадок.

Другой стороной работы данных организаций является:

• регистрация граждан в квартирах, выписка жильцов из квартиры;
• проведение собраний, на которых ставятся различного рода задачи, касаемо прилегающей территории или самого объекта;
• извещение о проблемах, возникших в доме;
• оповещение о смене тарифов, и на основании чего они провели повышение или понижение на них.

Подведя итоги, можно сказать, что управляющие компании должны следить за всем тем, что происходит в доме и вокруг него на прилегающей территории.

Правовой статус управляющей компании

Отправной точкой для открытия УК с нуля является составление грамотного бизнес-плана. Для вас и ваших инвесторов должно быть понятно, за какой период можно вернуть вложенные деньги и выйти на доходность. При создании управляющей компании нужно серьезно отнестись к выбору ее организационно-правовой формы. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) не несет ответственность перед кредиторами своим имуществом. Такая форма считается более безопасной в отличие от акционерного общества (АО), поскольку последнее отвечает по долгам имуществом.

Можно выделить три основные категории управляющих компаний в сфере ЖКХ:

• Управляющие компании, выполняющие посреднические функции между жильцами и организациями, предоставляющими сервис по санитарно-техническому обслуживанию многоквартирных домов (МКД).
• Эксплуатационные – оказывают только эксплуатационные услуги.
• Гибридные – исполняют без посторонней помощи как управленческие функции, так и самостоятельно поддерживают надлежащее состояние жилфонда. Это более затратный тип организации на первоначальном этапе, так как помимо привлечения квалифицированного штата работников, придется приобрести оборудование, материалы, инструменты для обслуживания МКД.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

1. Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению. Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.
2. Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории, текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.

С января 2019 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.

Документы:

1. Постановление № 290, от «О минимальном перечне услуг и работ ..., порядке их оказания и выполнения»;
2. Постановление № 491, от «Об утверждении правил содержания общего имущества ...».

Пошаговая инструкция по открытию

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:
   • заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
   • подбор и принятие квалифицированного персонала;
   • закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
   • составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).
5. Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Подписание договора

Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Дополнительные требования

Вопросы о выборе, замене и отказе от УК решают собственники на общем собрании путём голосования.

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

Далее идёт утверждение всей технической документации. К соглашениям об управлении МКД прикладывается дополнительный документ(приложение), в котором прописывается:

• всё имущество МКД;
• список обязательных работ и оказания услуг;
• величина оплаты за содержание и ремонт (приказ Госстроя РФ от года под номером 303);
• ежемесячная оплата за коммунальные услуги (статья 157 Жилищного кодекса РФ).

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Как оформить соглашение?

Необходимо заключить соглашение с каждым собственником квартиры (статья 162 ЖК РФ). Такое соглашение является основанием для начала отношений и взаимных обязательств между УК и собственником (в том числе и по оплате – статья 155 ЖК РФ).

ВНИМАНИЕ: заключение соглашения является обязательным.

Бывают случаи, когда договоры по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится. У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

• наименование;
• форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
• адрес;
• выписка из ЕГЮРЛ.
• данные по накопительным и расчетным счетам;
• документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
• финансовые документы;
•  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

1. Цель управляющей компании ЖКХ.
2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
3. Затраты.
4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

• получение как можно большей прибыли;
• настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
• качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

• аренда помещений;
• транспортные расходы;
• покупка оборудования;
• расходный материал;
• наем штата;
• непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

• с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
• необходимость больших финансовых вливаний;
• недостаток квалифицированных кадров;
• давление со стороны администрации населенного пункта;
• отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

• Жилищный кодекс.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос. комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года).
• ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года.
• ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
• ФЗ от N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения.
• ПП РФ от N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
• ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
• Гражданский кодекс.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.               

Новое в законодательстве в сфере УК

Закон ФЗ № 485 внес ряд важных изменений в жилищное законодательство, помимо изменения срока действия лицензии УК. Теперь каждая управляющая компания в сфере ЖКХ должна иметь свое оригинальное название. В лицензировании откажут, если название уже «занято» зарегистрированной ранее УК. Если это обнаружилось после выдачи лицензии, у компании есть полгода на смену названия. Соответствующее предписание выдает жилищная инспекция. В противном случае УК может лишиться лицензии (ч.5 ст. 198 Жилищного кодекса РФ).

В статье 161 Жилищного кодекса закреплена обязанность управляющей организации заключать договора на поставку ресурсов – электроэнергии, воды, отопления. Кроме того, в законе закрепили юридический статус УК, которые временно исполняют возложенные на них управленческие и эксплуатационные обязанности. Речь идет о временных компаниях, назначаемых на срок до года в случае, если у жильцов возникли разногласия при выборе управляющей компании.

С июля 2019 года действуют следующие правила:

• после принятия общим собранием жильцов решения по управлению их домом, они должны в течение 5 дней проинформировать об этом решении жилищную инспекцию;
• таким же способом необходимо уведомить инспекцию о том, что решили поменять способ управления МКД на иной;
• в этот же срок подается уведомление о регистрации нового ТСЖ или о прекращении его существования (ст. 110 ЖК РФ).

С 1 января 2019 года с жильцов снята обязанность размещения платежных квитанций в ГИС ЖКХ (ч.2 ст. 155 ЖК РФ). В случае внесения управляющей компанией ошибочно рассчитанной оплаты за содержание жилых помещений, гражданин вправе потребовать выплаты штрафа в размере 50 процентов от того, что ему было ошибочно начислено. Оплата штрафа рассчитывается за счет снижения размера платежа в следующих платежных квитанциях.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

• работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
• услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт:

1. вывоз мусора и других отходов;
2. поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
3. осуществление ремонтных работ;
4. обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
5. подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
6. благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
7. устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
8. поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
9. устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
10. регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги:

• своевременное оповещение жителей МКД о смене тарифов;
• контроль оплаты предоставляемых услуг;
• сбор и хранение всей документации МКД;
• проведение собраний, предоставление отчётов о работе;
• учёт жителей дома;
• выявление должников по коммунальным платежам.

Получение лицензии, условия и требования

Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

Условия получения лицензии:

1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

Если организация уже работает:

1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.

Документы:

1. Раздел X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению … домом»;
2. Положение "О лицензировании предпринимательской деятельности ...";
3. Стандарт раскрытия информации ... в сфере управления МКД (Пост. № 731, );
4. Закон № 209-ФЗ, «О государственной информационной системе... »;
5. Приказ № 74/114/пр (раздел 10) «Об ... размещения информации в ГИС ЖКХ».

Обязательные правила при заключении договоров

В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

• цели заключения договора;
• предмет договора;
• правомочия и обязанности сторон;
• список оказываемых услуг;
• вознаграждение компании;
• порядок осуществления платежей;
• сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Много полезной информации об УК есть в других статьях:

• отказ УК от дома;
• регистрация в ГИС;
• договор с застройщиком;
• раскрытие информации.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.