Что считается многоквартирным домом

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному кодексу. Является ли общежитие многоквартирным домом. Что считается придомовой территорией многоквартирного дома. По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. 

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

ВАЖНО

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

К сведению

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Как определяется МКД в законодательстве РФ

Нормативные акты, дающие определение многоквартирного дома:

1. Указ №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащего реконструкции или сносу». Здание получает статус МКД в случае наличия двух и более квартир, оборудованных персональными выходами на общую для собственников территорию.
2. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2 04 2004». Здание считается многоквартирным строением, если квартиры имеют совместные для всех комнаты, и связаны едиными инженерными коммуникациями.

Небольшие МКД по закону имеют право организовать самостоятельное управление.

Особенности многоквартирного дома

Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:

1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом.

Чем отличается многоквартирный и жилой дом

Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:

1. Частный дом принадлежит одному человеку, а МКД – нескольким.
2. Жилой дом состоит из отдельных комнат, используемых жильцами по собственному усмотрению. Многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих собственному хозяину.
3. У жильцов в частном доме нет общих долей, определяющих права на совместное имущество. У жильцов МКД они есть.
4. Частный дом управляется хозяином, как ему заблагорассудится, а многоквартирные дома – общим собранием жильцов или УК.

Обратите внимание! Различия указаны для МКД, относящихся к смешанной форме собственности.

Что такое квартира

Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.

Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.

Квартиры бывают:

• студийными. Они состоят из одной комнаты, которая не отгорожена от кухни. Санузел отдельный;
• коммунальные квартиры. В них есть несколько помещений, в которых проживают разные семьи. Кухня и санузел общие;
• загородные квартиры. К ним относятся здания, называемые таунхаус, и прочие постройки схожей планировки.

Придомовая территория

По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:

• зоны для занятия спортом;
• парковочные зоны;
• детские игровые площадки;
• пешеходные дорожки, тротуары и мостовая;
• подъезды к зданию;
• элементы, обеспечивающие коммунальные нужды здания – тепловые пункты, трансформаторы и прочие постройки;
• площади зеленых насаждений, газон, клумбы.

Придомовой называется та территория, которая закреплена за определенным домом.

Границы участка определяются по формуле Sнор= УхSk, где

Sнор – придомовая территория;

У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;

Sk – площадь здания выделенная под квартиры.

Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.

Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.

На придомовой территории жильцы обязаны:

• организовывать уборку, расчищая ключевые подъезды к зданию, вход в подъезд и табличку с названием улицы и номером здания;
• выполнить обустройство парковочных мест для всех жильцов;
• обустроить земельные участки под мусорные баки и следить за тем, чтобы территория вокруг них не была захламлена;
• проводить ремонтные и строительные работы на прилегающей местности, если в этом возникает необходимость;
• контролировать состояние детских площадок.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

Двухквартирный дом относится к многоквартирным. Это понятно из определения, в котором указывается, что здание, при наличии 2-х или более квартир и совместного участка, относится к МКД.

С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

• провести инвентаризацию помещений с дальнейшей реконструкцией;
• по их завершению требуется переоформить документы на помещения и сменить адреса проживания.

Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.

Название таунхауса в документах о собственности

По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.

Обратите внимание! Список обязанностей, возлагаемых на управляющую компанию, указывается при составлении гражданско-правового договора. Полный список обязанностей будет зависеть от договоренностей, заключенных между жильцами и коммунальными службами.

Возможна ли смена статуса помещения

Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:

1. Квартиры, не имеющие помещений для общего пользования и не связанные едиными коммуникациями, фактически относятся к категории жилых домов. Соответственно, владелец помещения наделен правом менять его статус, классифицировав данный объект, как жилой дом.
2. Подтверждение смены статуса комнаты и признание ее собственностью гражданина, осуществляется через суд.
3. Для этого в судебный орган по месту расположения имущества подается исковое заявление.
4. В качестве доказательной базы используются справки, полученные в кадастровом учете и после проведения судебно-строительной экспертизы.

После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом

Управление МКД и системами его жизнеобеспечения организуются по одному из следующих сценариев:

1. Если дом насчитывает не более 30 квартир, управлять им имеют право проживающие граждане.
2. Если помещений больше, требуется создать жилищный кооператив, который будет руководить важными процессами.
3. Смотреть за домом поручается управляющей компании, которая, в обмен за ежемесячные отчисления, контролирует состояние придомовой территории и коммунальных систем.

На собрании жильцов решаются вопросы о:

1. Выдаче разрешения на использование общего имущества посторонним гражданам.
2. Проведении ремонта здания, добавления к нему пристроек, изменении конструкции.
3. Способах использования общего земельного участка на благо всех проживающих в здании.
4. Передаче полномочий контроля состояния МКД местной УК.

Иными полномочиями собрание не наделяется, и спорные ситуации решаются через суд.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

К сведению

Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

• помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
• помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
• крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
• земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Что такое квартира

Если уж мы упоминаем в определении МКД слово «квартира», стоит определиться, что же понимается под этой формулировкой. Это объект, включающий одну, две и более жилые комнаты, а также помещения бытового характера, взаимосвязанные с проживанием.

Итак, квартира — это помещение, призванное удовлетворять потребности проживания — сохранение условий, комфортных для человека и физически безопасных.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном . Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

1. расположению строения;
2. коммуникациям, установленным внутри здания;
3. высотности;
4. квартирам и помещениям общего пользования;
5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
6. несущим конструкциям и т. д.

К сведению

Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Жилой дом и многоквартирный — объединяющее и различающее

В постановлении № 16 ЖК РФ написано, что жилым домом принято считать объект недвижимости из комнат и помещений вспомогательного порядка. Ничего об индивидуальных выходах в помещения общего порядка не сказано.

К тому же МКД часто принадлежит не одному обладателю — каждая из квартир принадлежит разным владельцам, дольщикам (за редким исключением). Жилой же дом может принадлежать физическому, юридическому лицу или даже государству, причем единолично, т.е. обладатель один. Важно учитывать, в жилом доме обособленный блок располагается на обособленном земельном участке.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома. Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома

В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:

• цокольные;
• подвалы;
• кладовые.

Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:

1. Если комната оборудована под ресторан или кафе, то в оно должно быть закрытым. Иначе жители имеют право подать на владельца в суд, и его ждут большие штрафы за нарушение общественного порядка в ночное время.
2. В комнате необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и выполнять санитарные нормы. Нарушения приведут к отзыву лицензии и закрытию.
3. Запрещается организовывать деятельность, приводящую к загрязнению окружающей территории.
4. Размещать такие объекты разрешается только на первом этаже здания.
5. Обустройство комнаты не должно выбиваться за рамки общих норм, портить внешний вид многоквартирного жилого здания.
6. Для открытия заведения в МКД его требуется оборудовать отдельным входом, иначе вы не получите разрешения от государственных органов. Если вы не располагаете необходимыми денежными средствами на организацию отдельного входа в комнату, разрешение на ее переоборудование выдано не будет.
7. Вход следует оборудовать тамбуром. Доступ в помещение для лиц с ограниченными физическими возможностями должен быть удобно оборудован, ступени лестницы, ведущей к тамбуру, запрещается делать из скользких материалов.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Дополнительная информация

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Внимание

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

1. По назначению:
   • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
   • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
2. По количеству этажей:
   • малоэтажные (достигающие двух этажей);
   • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
   • многоэтажные (более шести этажей);
   • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
   • высотные (более 16 этажей).
3. По количеству квартир:
   • двухквартирные;
   • многоквартирные.
4. По структуре:
   • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
   • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
   • галерейные;
   • блокированные;
   • смешанного типа.
5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
   • кирпичные;
   • панельные;
   • монолитные;
   • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

ВАЖНО

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Типы жилых домов

Нередко между «жилым домом» и «многоквартирным» ставится знак равенства. Однако это не совсем верно. Исследование нормативных актов РФ показывает, что, оказывается, понятия синонимичны отчасти. Жилые дома подразделяются на 2 группы:

1. Индивидуальный жилой дом.
2. Многоквартирный жилой дом.

Приказ МЧС РФ № 288 дает следующее определение многоквартирному жилому дому — жилое здание, в котором квартиры имеют совместные внеквартирные помещения и инженерные системы.

А приказ Минрегиона РФ № 79 определяет, что индивидуальный жилой дом — обособленно расположенный жилой дом, имеющий три и менее этажа; предназначен для существования единственной семьи.

Придомовая территория многоквартирного дома

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

• детские площадки;
• аварийные и пожарные проезды;
• сушки для белья;
• большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.

Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

Особенности многоквартирного сооружения

Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.

Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:

1. Секционные – здание состоит из нескольких секций и подъездов. В каждой секции есть своя лестничная клетка, возможно с лифтом. На всех этажах находится лестничная площадка, с которой жильцы заходят в квартиры.
2. Галерейные дома – вокруг здания или только по одной его стороне идет галерея, с которой люди попадают в квартиры. Устраивается одна лестничная клетка, максимум две – по торцам. Такие дома чаще всего сооружаются в местности с теплым климатом.
3. Коридорный дом – в квартиры можно войти по внутреннему коридору. Лестничных клеток, как правило, несколько, все они ведут в один общий коридор.

Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:

1. Помещения, составляющие жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
2. Площади нежилого сектора. Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
3. Площади иного назначения. Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.

Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность собственником квартир в таком доме.

Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.

Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.

В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.

Как определяется понятие МКД в законодательстве РФ

Вообще, если говорить просто, то МКД — это тот дом, в котором расположено не менее 2 квартир, причем каждая имеет собственный выход в коридор и другие помещения нежилого типа, являющиеся общими для пользования.

Постановление Правительства РФ от № 47 (ред. от ) гласит, что многоквартирный дом — объединение не менее 2 квартир, имеющих обособленные выходы на земельный участок, принадлежащий придомовой площади, и помещения общего использования. В МКД расположено общее имущество обладателей помещений согласно ЖК РФ.

Сказать точно, что имеется в виду под «инженерными системами», однозначно не получится, так как у каждого типа здания свои требования. Если технический паспорт предусматривает лифт или мусоропровод, то речь идет о них. Однако стоит учитывать, что каждое помещение обладает своими особенностями, прописанными в техническом паспорте.