Как я продавал квартиру

IX. Процесс продажи

Вы можете привлечь риэлтора, но это сильно увеличит ваш бюджет. Вы и так много сделали для продажи, думаю, вы сами справитесь и с продажей.

Подготовьте тексты объявлений.

Оно должно содержать основные технические характеристики вашей квартиры, а также описание. Тут нужно подумать, не будьте банальными - не пишите шаблонами: уютная, качественная и т.п. Выделяйтесь.

Превратите недостатки в достоинства.

Например,

У вас квартира на 1 этаже - не нужно высоко подниматься без лифта и теплый подвалУ вас угловая квартира - на каждой стороне есть окно, квартира очень солнечнаяУ вас старый район - он очень зеленый, нет строек и пыли

и так далее.

Покупатели хотят слышать выгоды от покупки, а не потенциальные проблемы.

Задействуйте максимум площадок в продвижении

Сайты, форумы, социальные сети, друзей и т.п. Если у вас остались деньги от бюджета - то вы можете использовать их в качестве вознаграждения за рекомендацию. Это может сильно ускорить продажу. Помните: время - деньги.

Когда нашли покупателя, договоритесь о способе продажи, договоре и передаче денег. Об оптимизации налогов я писать не буду, но и тут есть возможности.

Иногда в подготовке (ремонте) бывает лучше что-то не сделать, так как это очень накладно (например, менять плитку, гарнитур), а взамен предложить покупателю скидку, которая будет выгодна и ему и вам. Просчитайте возможность торга по всем этим пунктам. Но торгуйтесь только по ним. Не блефуйте, не задирайте цену до потолка. Начните торг с надбавки в 7-15% от желаемой цены. Покупатель может согласиться. Если вас будут стараться отжимать - стойте на своем. Вы точно знаете сколько стоит ваша отремонтированная квартира. Вы все посчитали, ведь так?

VI. Составляем итоговый бюджет на подготовку

Теперь нужно сопоставить наш бланк оценки текущего состояния квартиры (чек-лист из пункта II), учитывая приоритеты и ожидаемую цену продажи квартиры. Сформируем бюджет или смету на предпродажную подготовку.

Правильно составленный бюджет - залог успешной подготовки квартиры

Рассмотрим на примере (цифры абстрактные).

Допустим, квартиры в похожих домах в вашем районе с одинаковым метражом выставляются по 2 миллиона рублей. В этих квартирах пластиковые окна, ремонт 2000х годов, пластиковые коммуникации.Есть квартиры, которые продаются за 2,2 млн рублей, но они висят на сайте более полугода. Также есть квартиры, в которых ремонт попроще, но они все равно значительно лучше вашей квартиры, и продаются за 1,8 млн. К вам пришел риэлтор или вы пытались продать квартиру без подготовки и за нее предлагают 1,4-1,5 млн. Для вас это мало, вы хотите 1,7-1,75 млн.То есть ваша задача увеличить ценность вашей квартиры на 200-350 тысяч рублей. При этом вложить значительно меньше этой суммы.Устанавливаем планку бюджета в 7% от нижней цены = 122500 рублей. Если все сделать правильно, то вы получите 1 млн 750 тысяч при вложениях в 122 тысячи рублей.

За эти деньги вы добиваетесь того, что ваша "убитая квартира" становится нужной покупателю, да еще и приносит вам дополнительные средства, которые вы бы не получили, согласившись на условия риэлтора (еще были и комиссию его заплатили.)

Смотрим на наш список проблем и выделяем бюджет на каждый пункт. Не забывайте, что если вы сами не будете делать ремонт, то нужно добавить и стоимость работ.

Например,

Потолок - 22000, Линолеум - 12000, Обои - 17000, Люстры - 4*300=1200, Розетки 12*30=360, Фотосъемка N руб, Расходы на продажу N %, ... , За работу - 12%, Доставка - 5%Итого: 122500 рублей

Если не можете определиться с бюджетом - напишите мне на почту finprosvet7@, дам пару советов.

VI. Предпродажная подготовка (ремонт)

После того, как определились с бюджетом, нужно ему следовать. Не поддавайтесь искушению "чуть лучше". Вы можете в магазине подумать, что можно взять подороже линолеум, обои и т.п. Четко следуйте бюджету. Он здесь важнее, чем все остальное. Если есть возможность сэкономить, то делайте это на неокупаемых статьях расхода.

Если делать все будете сами, то не затягивайте. Если пригласите работника (с небольшим объемом может справиться один человек), то задайте ему жесткий срок. Чем дольше вы готовите квартиру, тем больше денег вы теряете.

Фиксируйте расходы по смете. Если выходите за нее, старайтесь вернуться. Если экономите, то не спешите потратить все. Возможно, эти средства помогут вам на этапе поиска клиентов.

Что в итоге?

Что в итоге?

Квартира была продана через 2 недели после окончания ремонта за 1 миллион 620 тысяч рублей - цель перевыполнена.

Цена за квадратный метр составила 38500 рублей, больше чем в новостройке - цель достигнута.

Потрачено на ремонт 46937 рублей из бюджета в 96000 рублей. То есть 48,8% от запланированного бюджета - цель выполнена.

Стоимость квартиры от первой оценки (1,2 млн) приросла на 373 тысячи рублей за месяц - цель перевыполнена.

Самое главное - покупатель был доволен и получил то, что хотел и за те деньги, на которые рассчитывал. А торговались с 1,8 млн. Оформление договора и регистрацию недвижимости я взял на себя, покупатель также был очень доволен.

VII. Генеральная уборка.

После того, как ремонтные работы будут выполнены, обязательно нужно все убрать и вымыть "до скрипа". Ваша квартира должна соответствовать по всем пунктам чек-листа (без исключений):

Чистые горизонтальные поверхности (полы, подоконники) и вертикальные поверхности (стены, двери, слитка). Сантехника блестит. Нет пыли, паутины, плесени. Окна прозрачные. Декор на местах (картина, занавеска). В квартире приятный запах (спокойный запах от освежителя воздуха).Перед продажей все должно блестеть

Все изъяны в ремонте, грязь, сколы и т.п. будут снижать стоимость вашей квартиры. Не экономьте на чистоте.

Что было сделано:

Что было сделано:

― Замена стекла в комнате - 570 руб

― Линолеум и материалы для пола - 11000 руб

― Материалы для ремонта (краски, кисти) - 2000 руб

― Электроработы на всю квартиру (люстры, розетки, выключатели, установка) - 4000 руб

― Обои на всю квартиру кроме ванны и кухни (плюс клей) - 4950 руб

― Натяжной потолок во всю квартиру - 11280 руб

― Поклейка обоев, покраска - 13000 руб

― Картина для оформления - 137 руб

Итого: 46937 руб. (2,9% от планируемой стоимости продажи)

О пользе ведения учета личных финансов я уже писал здесь. Поэтому я помню все суммы и на что они были потрачены.

Что я не делал: ремонт в ванной комнате, замену коммуникаций, замену кухонного гарнитура, замену дверей.В итоге квартира изменилась до неузнаваемости. На штукатурку, поклейку обоев, покраску радиаторов, замену электроприборов и окон я нанял ремонтников. Все остальное сам + уборка.

Где покупать материалы: лучше всего там, где есть возможность легкого возврата лишнего материала (например, DIY-супермаркеты типа Леруа Мерлен, Касторама, ОБИ и т.п.)

Кого нанимать на работы: так как ремонт несложный, лучше всего нанять частного мастера по объявлению. Уровень качества будет приемлемым, так же как и цена. У меня работала молодая семья. Все розетки поменяли ребята, которые монтировали потолки.

Какие цели я поставил

Какие цели я поставил

1. Минимальная цена сделки должна составить 1,6 млн рублей, то есть, продать свою "убитую" квартиру дороже новостройки по цене выше 38 тысяч рублей за м2.

2. Потратить на ремонт максимум - 6% от планируемой цены продажи (96 000 рублей).

3. Увеличить стоимость квартиры за вычетом расходов на ремонт 304 тысяч рублей (25%).

X. Мой личный опыт

X. Мой личный опыт

Как я уже писал в первой части руководства, то я решил выгодно продать убитую квартиру в хрущевке, которую получил по наследству. Цели продажи и условия также в первой части.

Цены на вторичную недвижимость в Пензе начали снижаться с 2014 года. Свою квартиру я продавал в 2015. Максимальные цены на м2 во вторичках в Пензе на сайте зафиксирован в марте 2015 - 50681 руб за метр.Тут надо отметить, что это цена объявлений, а не сделок. При этом сюда включены абсолютно все объекты, в том числе и достроенные новостройки. В это же время цена на новостройки сильно снизилась - до 36-38 тысяч за м2.

Динамика цен на вторичную недвижимость в г.Пенза / Источник:

Таким образом, квартира 42 квадрата, в среднем на вторичном рынке стоила 2 128 000 рублей, новостройка такой же площади 1 512 000. При этом новостройках пластиковые окна, трубы, базовая экономная отделка и планировка получше, чем у хруща.

За мою же квартиру предлагали 1,2 млн (28,5 тыс/квадрат). Это меня никак не устраивало.

VIII. Фотографирование

Для начала процесса продажи вам нужно сделать хорошие фотографии. В светлое время суток, с высоким разрешением, декором и максимальным количеством ракурсов.

Если ваша техника и умения позволяют - сделайте это самостоятельно. Если нет, то лучше наймите профессионала на 1 час. В небольших помещениях фотографировать непросто, нужны правильные объективы. Профессионал подчеркнет достоинства квартиры и скроет недостатки. Не забудьте добавить расходы на фотографа, они точно окупятся.