Как выбрать застройщика при покупке квартиры

Проект Жилищный консультант расскажет о нюансах и особенностях выбора компании застройщика. Как проверить сайт и документы застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Проверка документации

Перед тем как делать окончательный выбор застройщика, нужно подвергнуть тщательной проверке все документы, связанные с выбранным проектом, а также сам договор купли-продажи.

Документы на проект

Недобросовестный застройщик не сможет представить всех необходимых бумаг, и будет любыми способами обходить этот вопрос. Добросовестный девелопер предоставит будущему дольщику полный пакет, который включает в себя:

• разрешение на строительство;
• правоустанавливающие документы на участок и дом;
• договор о страховании ответственности.

Если застройка участка ведётся без разрешительных документов, она может быть приостановлена при первой же проверке. Помимо этого нужно помнить, что девелопер должен иметь разрешение именно на возведение многоэтажного, а не частного дома.

Правоустанавливающие документы на участок и дом должны отражать юридическое отношение девелопера к этим объектам. Он может быть, собственником или арендатором. Поскольку аренда предполагает определенный срок действия, необходимо убедиться в том, что её срок не истечёт до завершения строительства.

Финансирование проекта

Чтобы исключить дополнительные риски, важно также понять за счёт каких средств ведётся строительство. Здесь возможны три варианта:

1. За счёт застройщика.
2. За счёт кредитных средств.
3. За счёт дольщиков.

Первый вариант самый предпочтительный. Риск банкротства застройщика здесь наименее вероятен. Ведь строительство ведётся на средства самого девелопера. При их недостатке у него будет возможность взять кредит или пустить в дело деньги дольщиков.

При втором варианте есть некоторая опасность того, что девелопер не выполнит кредитных обязательств перед инвестором. Но в этом случае у него будет запасной вариант – воспользоваться для погашения долгов деньгами дольщиков.

Третий вариант самый плохой. В этом случае при нехватке денежных средств возможна заморозка строительства. На практике такое происходит не редко, поэтому данный вариант можно выбирать в самом крайнем случае, ведь риск очень велик.

Договор

Перед покупкой недвижимости необходимо тщательно изучить договор. В нём могут быть отражены значимые с юридической точки зрения детали, которым юридически неподкованный человек не придаст значения. Поэтому документ лучше отдать на проверку опытному юристу. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

1. Сроки передачи объекта.
2. Его полная стоимость.
3. Сроки и порядок выплат.
4. Гарантийные сроки.

В документе должно быть оговорено, что покупатель является участником долевого строительства и по его окончании получает в собственность конкретный объект (точный адрес его расположения, этажность, метраж, количество комнат и основные характеристики).

Отдельное внимание следует уделить печати и подписи. Договор должен быть заверен именно мокрой печатью компании-застройщика. Подписывать такой документ должно уполномоченное лицо, имеющее право на подпись. В противном случае договор не будет иметь юридической силы.

Мнение экспертаСтанислав ЕршовЭксперт в области жилищного права.Написать экспертуЧтобы избежать ошибки, перед подписанием следует проверить уставные документы организации, выписку из ЕГРЮЛ. Нельзя подписывать договор, в случае если застройщик является ИП.

Шаг 1. Ищем и анализируем

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

• Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.
• Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
• Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
• Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить наличие разрешения на строительство, воспользуйтесь сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости можно найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Изучите реализованные проекты застройщика. Сравните, что планировалось построить с результатом работ. Благодаря такому анализу вы поймете, выполняет ли девелопер свои обещания, например, организовать парк под окнами или построить детский сад.

Критерии выбора

Перед тем как вкладывать крупную сумму денег в покупку жилья на стадии строительства или в новостройке, необходимо собрать как можно больше информации о девелопере и интересующем вас проекте.

Степень надёжности застройщика

Такую информацию можно собрать через интернет. Прежде всего, следует зайти на сайт застройщика и оценить его деятельность, ориентируясь наследующую информацию:

1. Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов.
2. Инвесторы проектов и партнёры.
3. Проектные декларации.
4. Судебные разбирательства.
5. Отзывы дольщиков.

Продолжительность профессиональной деятельности и количество объектов

Чем дольше компания находится на рынке строительства, тем больше шансов на то, что она надёжна. Однако, это не означает, что нет необходимости проверять её деятельность за всё время существования. Нужно узнать, не было ли у данной фирмы заморозок строительных работ на сданных объектах.

О многом говорит количество уже построенного и строящегося жилья. Так, например, если организация продолжительное время успешно занимается застройкой в нескольких регионах, скорее всего, она имеет надёжных инвесторов и партнеров.

Инвесторы проектов и партнёры

Мнение экспертаСтанислав ЕршовЭксперт в области жилищного права.Написать экспертуХорошо если деятельность застройщика инвестирует крупный банк, а лучше сразу несколько кредитных организаций. Любой банк тщательно проверяет финансовое состояние компании, перед тем как инвестировать свои средства в какой-либо проект. Такой банк часто предоставляет дольщикам квартиры для ипотеки в проектах такого девелопера.

Важны и партнёры застройщика. Если ими являются крупные строительные компании с хорошей репутацией и продолжительной деятельностью в данной сфере, значит и за самого застройщика можно быть относительно спокойным. Вряд ли такая строительная фирма будет портить свою репутацию, вступая в партнёрские отношения с ненадёжным застройщиком.

Проектные декларации

Обычно данная информация находится в открытом доступе на сайте застройщика или в интернете и содержит полные сведения о деятельности компании за последние три года. Любой застройщик обязан предоставлять открытые декларации по всем своим проектам. В них отражены данные о девелопере, конкретном проекте, наличии или отсутствии задолженностей.

Судебные разбирательства

Необходимо также проверить, не было ли у застройщика судебных разбирательств с кредитными организациями или недовольными дольщиками. Для этого необязательно искать сведения по сайтам районных судов.

Централизованно получить такую информацию можно на сайте Электронное Правосудие. Здесь собрана данные обо всех судебных производствах на территории РФ. Для получения справки достаточно ввести в соответствующее поле название организации или ее ИНН.

Отзывы дольщиков

Большое значение имеют и отзывы участников долевого строительства данного девелопера. Но полностью рассчитывать на интернет в данном случае было бы не дальновидно. Ведь многие комментарии здесь оставляют не сами клиенты, а исполнители, нанятые компаниями с этой целью. Однако, есть смысл поискать негативные отзывы.

Не стоит упускать случай почитать и положительные отклики, но среди них нужно отобрать те, которые не имеют признаки написания на заказ. С целью получения более достоверной информации лучше лично посетить один или несколько готовых объектов.

Это даст возможность своими глазами оценить качество строительства, увидеть какие-то изъяны. Не лишним будет и пообщаться с жильцами. От них можно получить ценные сведения о технических недочётах в сданном доме или иных существующих проблемах.

Запрашиваем у застройщика документы

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Учредительные документы

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ, — самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Он не обещает стопроцентной безопасности сделки, но защищает покупателя куда больше «серых» схем покупки. Сначала я хотела написать обо всех серых схемах, но поняла, что тема объемная и заслуживает отдельной статьи. Ее опубликуем в ближайшее время.

Пример ДДУ

Что значит.ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и предварительный номер квартиры.
4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ. Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ, застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Страховая компания из списка ЦБи ваш застройщикзастраховали нужную новостройку

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Способы обеспечения обязательств Застройщика

 

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

 

Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

 

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

 

• Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (п.1, ст.13, ФЗ-214);
• Страхование гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
• Отчисления взносов в единый компенсационный фонд (с 2019 года, подробнее – по ссылке);
• Расчеты с дольщиками по ДДУ через специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

 

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

 

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Проектной декларации Застройщика.

 

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

 

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

 

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

 

Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

• устав юридического лица;
• свидетельство о постановке на учет;
• протокол о назначении руководителя организации;
• выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

• разрешение на строительство;
• проектная документация, касающаяся дома;
• документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок (либо договор аренды, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности);
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если этого требует закон.

Многие застройщики предлагают заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Требования о банкротстве

На сайте арбитражного суда ведут картотеку дел. В ней важно проверить, не предъявлял ли кто-то вашему застройщику требований о банкротстве:

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Изучите отзывы в интернете — лучше не на форумах, а в сервисах отзывов, например «Форсквер» или «Фламп»: больше шансов, что положительные отзывы написаны не застройщиком, а отрицательные — не его конкурентами. С одной стороны, в интернете полно компаний, которые пишут отзывы на заказ — стоит только вбить в поисковик фразу «заказать написание отзывов на форумах». С другой стороны, застройщики сами ищут фрилансеров, которые им напишут фейковые отзывы или даже дискуссии на форумах:

Источник — Фриланс.ру

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Шаг 2. Смотрим документы

Шаг 2. Смотрим документы

Официальный сайт – кладезь полезной для потенциального дольщика информации. Главное знать, что искать.

Два раза за 2017 год менялась редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Значительно ужесточились требования к застройщикам в части раскрытия информации.

Теперь, заходя на официальный сайт застройщика, вы должны увидеть там следующие документы:

• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
• Разрешение на строительство;
• Заключение экспертизы проектной документации;
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год, финансовая отчетность за год, а также промежуточная финансовая отчетность за каждый квартал;
• Проектную декларацию объекта;
• Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
• Типовой ДДУ;
• Сведения об уплате взносов в компенсационный фонд;
• Фотографии хода строительства домов.

Нашли? Потратьте полчаса времени на то, чтобы изучить их. Как минимум, проверьте, что во всех указано одно и то же юридическое лицо, а также обратите внимание на сроки.

Если из всего списка в свободном доступе лишь один-два документа, то безопаснее выбрать застройщика, который работает прозрачнее.

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Документы о застройщике

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

1. Устав.
2. Свидетельство о регистрации.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Выписка из ЕГРЮЛ.

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Через сайт налоговой службы проверьте дату регистрации застройщика. Посмотрите, соответствует ли фактам реклама застройщика. Если увидите нестыковки, спросите у застройщика, какими документами он может обосновать эти несовпадения.

Вот условный Матвей прочитал на сайте новостройки «Марсианский пейзаж», что застройщик — ООО «Марсопроходец». При этом в рекламе новостройку сопровождал логотип другого застройщика — ООО «Арес». Матвей запросил у «Ареса» документы и выяснил, что «Арес» — учредитель «Марсопроходца». Нестыковка разрешилась.

Илья привык думать, что компания «Спецснабстройдом» существует с советских времен: еще его отец работал в ней. В учредительных документах застройщика оказалось, что компания была создана в 2009 году. Илья запросил у застройщика документы. Новый «Спецснабстройдом» не смог доказать, что относится к старому советскому. Это означало, что новый застройщик не может хвастаться домами, которые построил старый, а просто использует раскрученный бренд.

Документы застройщика должны быть безукоризненными

Документы о новостройке

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

Здесь название вашего застройщикаДата выдачи разрешения. После этой даты застройщик вправе строить домЗдесь все, что администрация района разрешила строить застройщику на этом участкеПечать и подпись чиновника, который выдал разрешение

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Номер дома по генплану и адресНазвание и контакты застройщикаДома, которые застройщик строил в последние три годаПрибыль за текущий годСроки строительстваУ застройщика должно быть право собственности на участок или договор аренды

Информация о финансировании

На дом нужны деньги, много: средний бюджет на строительство дома в Екатеринбурге — 300 миллионов рублей, в Москве — 3,2 миллиарда, в Новосибирске — миллионов 400. Ни у кого этих денег вот так просто нет.

Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Деньги можно получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Некоторые застройщики договариваются с банками о проектном финансировании. В этом случае банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Покупать квартиру безопаснее у застройщиков, которые получили проектное финансирование надежного банка. Банк до вас уже проанализировал риски, связанные с новостройкой, а у застройщика хватит денег, чтобы вовремя рассчитываться с подрядчиками за работы и построить дом в срок.

Покупайте квартиру у застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка

О проектном финансировании пишут в проектной декларации, которую застройщик публикует на сайте. Ищите в декларации раздел «Финансовые риски»: будет написано что-то вроде «Строительство осуществляется за счет заемных банковских средств».

Этот застройщик получил проектное финансированиеДеньги дольщиков используют только для 15% стройкиУчасток в залоге у банка, пока застройщик не отдаст кредит

Сроки строительства

Срок строительства дома в первую очередь зависит от технологий, по которым его строят. Самые быстровозводимые дома — панельные, которые собирают из готовых плит с завода, как из конструктора. Их строят за 7—10 месяцев.

Жилье для молодых и бедных

О долгосрочной ипотеке Панельный дом. Источник — РБК

Монолитно-каркасные дома строят дольше: 1,5—2 года. Саму коробку дома делают быстро, но потом нужно заполнить стены кирпичом или блоками, за счет этого сроки увеличиваются.

Дома с монолитным каркасом и кирпичным заполнением, микрорайон «Европейский берег». Источник — «Сибакадемстрой»

Самые долгие — кирпичные дома, так как каждый кирпичик кладут отдельно. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Кирпичный дом в квартале на Декабристов. Источник — «Сибакадемстрой»

Застройщики также делают поправку на климат. На Урале и в Сибири строят дольше, чем на юге России, потому что в морозы нельзя заливать котлован или делать фасад дома.

Посмотрите на сроки в проектной декларации. Адекватный застройщик рассчитывает срок строительства в зависимости от технологии и добавляет запас в один год на форс-мажоры — например смену подрядчика или суровую зиму. Итого: дом будут строить не менее полутора лет, но не более 4 лет, со всеми запасами.

Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала:

МатериалКирпичГдена севереМинимум2,5С запасом4,0МатериалКирпичГдена югеМинимум1,5С запасом2,5МатериалМонолитГдена севереМинимум2,0С запасом3,0МатериалМонолитГдена югеМинимум1,5С запасом2,5МатериалПанелиГдена севереМинимум1,0С запасом2,0МатериалПанелиГдена югеМинимум0,7С запасом1,5

Если сроки в проектной декларации указаны вменяемые и с запасом, застройщик адекватен. Риски, что он не построит в срок, снижаются.

Веб-камера или фотографии со стройки

Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.

Июнь 2015, квартал «Панорама» в Новосибирске. Частично утеплили фасад. Утеплитель — желтого цветаАвгуст, там же. Утепленную часть покрыли штукатуркой. Утеплили оставшуюся частьОктябрь, там же. Фасад почти готов, начали остеклять балконы

Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.

Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и всё чинили.

Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.

Губернатор Калининградской области зашел на сайт компании, которая строила театр. Он понаблюдал за трансляцией 5 минут и увидел повторы. Он поручил всё починить. Спустя три месяца губернатор снова перепроверил трансляцию и опять увидел повторы: «Вы думаете, что я не буду смотреть на это? Нет, я включил и смотрю. Там один и тот же мужик уже три месяца съезжает с крыши».

Как наказали строителей за жульничество с трансляцией, я не знаю.