Как выбрать дачу советы

Как купить хорошую дачу: полезные советы. На что обратить внимание при покупке. Критерии выбора дачного участка. Покупать пустой участок или с домом? За наличные или в кредит? Самостоятельно или при помощи риелтора? Как оценить состояние объекта. Выбрать дачу намного сложнее, чем, например, квартиру. На загородном рынке нет типовых вариантов. Каждый район уникален, каждый участок неповторим, объекты крайне непохожи один на другой – как по качеству, так и по цене. Как же выбрать дачу?

Список основных требований

Постараемся разложить по пунктам основные критерии, которые считаем самыми важными. Если же вдруг что-то упустим, просим вас дополнить наши мысли в комментариях, ведь очень важно чтобы все желающие купить дачу, смогли правильно сориентироваться.

Как найти дачный участок для покупки?

Сегодня сделать подобную покупку довольно просто, но все зависит от бюджета. Чем больше денег вы можете потратить, тем больше предложений вы можете получить. Имея серьезную сумму, вы можете рассчитывать на усадьбу в модном поселке, коттедж в специально возведенном городке, хороший частный дом и прилегающий участок на окраине города или просто надел под застройку. Если бюджет немного хромает, или просто средства ограничены, предложений также будет много, только качество их изменится.

Независимо от суммы, площади под застройку и готовые варианты можно искать через специальные агентства, газеты, журналы, конторы риэлторов, кооперативы. Но можно и просто пустить клич по кооперативу, который вам приглянулся, или среди друзей и соседей, чьи друзья и соседи, в свою очередь, наверняка подскажут человека продающего.

Где покупать дачу?

Этот вопрос один из самых важных, ведь он влияет на здоровье — в плане экологии, расходы на переезд, само восприятие природы и так далее. Сейчас мы решаем, где вести поиск для покупки – в черте города, пригороде, кооперативе или вообще в деревне, поодаль от пыльного мегаполиса. Тут стоит учитывать множество факторов:

• Расположение недвижимости и ее удаленность от основного места проживания;
• Заселенность дачного городка или кооператива, соседи, охрана участков и так далее;
• Экологический момент – брать дачу на свежем воздухе, за городом, или же в привычной задымленности, но под боком;
• Ориентироваться на серьезный коттеджный городок, где будут рады вашим деньгам и обеспечат наилучшими условиями, или на дешевый кооператив, где бригадир – царь и бог, ведает всем и делает все, что пожелает, или вообще на тихую деревеньку с милыми престарелыми соседями;
• На природе, с минимумом современности и привязок к сегодняшнему дню – только колодец, камин, река и так далее, или же в более современном месте, с асфальтом, насыпным пляжем, электрификацией и иллюминациями вокруг.

Мы затронули только те факторы, которые считаем главными в данном пункте, но додумывать наш список можно еще на целую страницу!

Обязательно обратите внимание и на отдаленность участка от основного места проживания. Это будет влиять на удобство проезда, стоимость, время переезда из дома на дачу и обратно.

Самостоятельная покупка или через агентство?

Если есть выход на хорошего риэлтора с небольшой комиссией, обязательно стоит воспользоваться его услугами. Под рукой у такого человека огромная база объектов самого разного плана, к которым можно предъявить все требования и путем отбора выйти на двух-трех самых подходящих продавцов. Кроме того, такой человек точно знает все пути быстрого и корректного оформления документов, поможет с решением прочих вопросов.

Если же хорошего и недорогого риэлтора у вас среди знакомых не имеется, а к любителям рассказывать сказки за огромные деньги вы явно обращаться не хотите, все в ваших руках – самостоятельные поиски и приобретение! Перекроите объявления в сети Интернет, перечитайте все газеты, спросите у знакомых бабушек и дедушек, и вскоре вы найдете подходящий вариант. Теперь следует провести сделку… здесь уже стоит обратиться к юристу, проконсультироваться, и через определенный платеж все заверить у нотариуса. Конечно, сами вы побегаете немало, но немного сэкономите, примерно 20-30% от суммы, а может и чуть больше.

Участок под застройку или готовая дача?

Большой акцент делаем на данном пункте, так как тут у многих людей мнения расходятся.

• Некоторым из нас интересна покупка готовых вариантов – заезжай и живи. Есть небольшой домик, ухоженный сад и огород, хозяйственные постройки… конечно, нужно будет еще поработать и привести все в порядок, но на это нам и дача.
• Следующий вариант – полностью обжитый участок. Это хороший дом, налаженные коммуникации, ландшафт и так далее, где можно только высаживать цветочки и следить за розовым садом, то есть, участок, который полностью соответствует всем вашим требованиям.
• И, наконец, «убитый» и недорогой, но перспективный вариант. Старый или разрушенный домик, убогий сад и огород в сорняках, прочие ужасы старых и необжитых дач. Такой вариант отлично подходит людям, которые подыскивают место под застройку – все под снос и оформление «под себя». Главное в подобной ситуации — выбрать участок, который соответствует остальным вашим требованиям.

В данном случае немаловажно обратить внимание и на назначение дачи, то есть, для чего именно вы ее покупаете!

Назначение дачи

Тут также имеется масса мнений, но выделить хотим основные три:

Хозяйственная дача, для работы. Здесь вы будете каждые выходные и свободные дни высаживать растения и собирать урожай, строить новые сарайчики и выращивать мелкую живность, приводить участок в порядок и ухаживать за всем своими руками;

Место для отдыха и мероприятий. Участок и домик необходим для того чтобы собираться на выходных веселой компаний, отдыхать от городской суеты и так далее. Беседка, душ, небольшой огородик и цветничок, детская площадка, стоянка для авто и, пожалуй, достаточно;

Территория под бизнес – большой участок, на котором уже имеются соответствующие постройки или они будут выгнаны в ближайшее время. Копчение мяса, выращивание клубники или зелени, разведение цыплят или кроликов, столярная или каменная мастерская и так далее.

С назначением дачи следует также определиться вовремя, ведь от данного решения будет зависеть расположение, цена и прочие требования.

Состояние объекта на момент покупки

При выборе дачи обязательно стоит осмотреть ее полностью, оценить ее состояние. Пройдитесь по двору, зайдите в домик, постарайтесь заметить все трещины и прогибы, гниль в заборе, сорняки на огороде, сломанные деревья и засохшие кустарники в саду. Это все вам не нужно, но все это может сыграть и на цене, если минимальные дефекты для вас не принципиальны.

Помимо этого, осмотр состояния объекта необходим и для оценки работ, которые вы будете выполнять в будущем.

Земля и постройки на даче

Рассматривать стоит не только, насколько симпатично выглядит участок на момент покупки, какие садовые фигуры есть в саду и какие дачные поделки организованы на газонах. Обязательно уделить время распределению и соотношению дачного участка. Посмотрите, сколько земли отведено под сад, огород, какую площадь занимают имеющиеся постройки. Оцените корректность расположения сада, теплицы, цветников. Ведь если они имеются, цена может заметно подняться, но если они расположены в неправильном месте и не приносят результатов, с них нет никакого толка.

Экология, качество грунта, общий климат

Важные параметры, которые отвечают за здоровый отдых и выращивание экологически чистых продуктов. Давайте рассмотрим основные аспекты!

Экологическая ситуация очень важна, но заметьте, что от нее зависит не только ваше здоровье и самочувствие, но также и качество грунта для выращивания разнообразных культур. Рядом не должно быть очистных сооружений, заводов и фабрик, какого-либо мелкого вредного производства. Постарайтесь выбрать участок поодаль от дороги и разных СТО, от ж/д вокзалов, прочих мест, сооружений и производственных цехов, которые отравляют воздух. Обязательно оцените и ситуацию по вывозу мусора, поблизости не должно быть свалок!

Качественный и плодородный грунт – основа урожайности овощей, ягод и фруктов. Нет хорошего грунта – нет и продуктов! Оцените состав, узнайте об уровне грунтовых вод, спросите о кислотности почвы, узнайте, как часто земля удобрялась и что на ней росло последние несколько лет. Если имеете желание, можете и вообще взять грунт на пробы, отвезти в лабораторию и узнать о нем абсолютно все!

Если дача покупается далеко от основного места проживания, поспрашивайте о климате, насколько он отличается от вашего региона. Практически всегда существенных отличий нет, ведь мало кто решается на поездки далее 70-100 км от дома, но иногда, за счет резкого перепада высот, наличия водоемов или лесной местности поблизости, климат может показывать серьезные отклонения.

Расположение дачного участка

Частично данная тема была затронута выше, но мы решили сделать акцент на том, где именно будет приобретаться дача. От местности зависит очень многое!

Место вдалеке от города, около леса и реки, свежий воздух и луговые цветы, грибы и ягоды, и так далее.

Дача в поле, земельный надел, как раньше, 6 соток, до которых нужно ехать на электричке. Вариант может быть не настолько «серьезным», но ведь много участков сегодня продается не в лесу, а в поле – приезжай, сажай деревья, и будет тебе природа…

Обязательно рассмотрите данные варианты, ведь они очень важны. Скажем проще – если вы выберете вариант в поле только из-за того, что там хороший домик, коммуникации и отличное оформление, то помните, что тень деревьев и свежесть леса там в ближайшие несколько десятков лет не появится. Выбор должен быть завязан на внимательности.

Коммуникации на даче

Важнейший критерий, который регулирует мнение очень многих. Нет воды или газа — и даже самое лучшее предложение становится неинтересным. Нет электроэнергии – и вообще каменный век. Поэтому обязательно спросите у продавца, изучите сами и переспросите у соседей о наличии электроэнергии, водоснабжения, газа и канализации!

Соседи, бригадир, работники

Мы редко обращаем внимание на соседей при покупке дачи, а потом все начинается… крики, ругань, пьянки, постоянные костры с мокрыми листьями и дым во дворе, попрошайничество на стакан, одалживание средств, навязчивость с разговорами, воровство и так далее. Может, звучит и немного грубо, но очень часто это правда… Поэтому вопрос добрососедства крайне важен, порой, важнее некоторых других требований, предъявляемых участку при покупке.

Налажен должен быть вывоз мусора, поставки воды, ремонт коммуникаций и так далее. Кроме того, вся подобная братия не должна смотреть на вас свысока, как это часто бывает… в общем, нужно пообщаться лично, узнать мнение соседей!

Покупка за наличные или в кредит

Выбрав хороший участок, вы должны определиться, каким образом будет происходить расчет. В принципе, от расчета может зависеть и качество покупки, например, если наличных не хватает, а вариант чуть дороже возможен в кредит на несколько лет. Это личный вопрос для каждого из нас, но подойти к нему стоит серьезно, с расчетом курсов, инфляции, платежеспособности и так далее.

Оформление, приватизация

Переоформление во многих кооперативах происходит очень просто – путем передачи денег, внесения взносов, регистрации и выдачи на руки, скажем, садовой книжечки. По сути, вы владелец дачи, но только самого участка, который является частью кооператива. Если на данном месте наметится государственная стройка крупных масштабов или же серьезный городской бизнесмен решит строить загородный комплекс отдыха, то вы останетесь практически без прав.

В данном случае будет очень трудно отстоять свою правоту, получить компенсации или просто выгодно продать участок, на который ранее потратились. А вот приватизировав объект недвижимости, вы получите на него абсолютно все права. Поэтому задумайтесь о приватизации сразу после покупки, если это, конечно, возможно.

Репутация застройщика

Если вы собираетесь купить землю у застройщика, обязательно проверьте соответствие сведений, которые он предоставил, информации, заявленной в выписке из ЕГРЮЛ. На возможную недобросовестность и ненадежность застройщика указывает отказ от приема денег на свой расчетный счет. Если он требует переводить деньги по каким-то сложным схемам, это должно насторожить.

Характеристики участка

Перед тем как выбирать участок для загородного дома или дачи, продумайте количество и габариты объектов, которые планируете там разместить, какую площадь земли вы готовы отвести под газон и цветники, под культурные посадки.

В этом случае, осматривая участки, вы оцените, подходят ли они по габаритам и форме под предварительный проект. Обратите внимание и на организацию въезда на территорию.

При просмотре вариантов, примите к сведению:

• характеристики рельефа (предпочтение стоит отдать ровным земельным наделам или с небольшим перепадом высот);
• расположение (участок на холме продувается ветрами, у леса – может быть затенен, в низине – затопляться талыми водами и т.д.);
• присутствие и количество лесных деревьев (вырубка требует сил и средств, у оставленных для красоты взрослых деревьев легко повредить корневую систему в ходе строительства или прокладки коммуникаций и придется удалить их).

В первую очередь важно правильно выбрать земельный надел, если предполагается разбить сад и обустроить огород. Обязательно проверьте качество плодородного грунта. Супесь, песок, глинистые почвы потребуется облагораживать черноземом, что повлечет за собой дополнительные финансовые затраты.

Внимательно отнеситесь к выбору участка на территориях, где расположены осушенные торфяники. Такая почва в засушливую погоду склонна к самовозгоранию, что опасно для людей и имущества.

Помимо анализа почвы на понравившемся участке, следует сделать анализ воды. Лабораторный анализ поможет выявить вещества, представляющие опасность для здоровья, или убедиться в их отсутствии.

К важным факторам относится уровень залегания грунтовых вод. Желательно выбирать участок весной, чтобы сразу исключить из списка наделы, склонные к подтоплению паводковыми водами. О том, как определить глубину грунтовых вод на участке, читайте в статье  по ссылке 

Высокий уровень залегания вод создает проблемы при строительстве – нельзя обустроить подвал или смотровую яму в гараже, фундамент нуждается в усиленной гидроизоляции.

Для садовых деревьев и кустарников уровень подземных вод выше отметки в 1,5 метра губителен – корневая система не может полноценно разрастаться вниз, ее часть постоянно подгнивает и отмирает. Деревья и кустарники хуже приживаются, болеют, у них снижена урожайность.

На высокий уровень подземных вод, заболоченность, указывает соответствующая растительность – осока, рогоз и камыш, ива, ольха, заросли мать-и-мачехи. Обратите внимание на верхушки деревьев – если они засохшие, значит корневая система не в порядке.

Как правило, участок под усадьбу стараются купить пустым, чтобы обустроить его по своему вкусу. Но если приглянулся земельный надел с постройками, проверьте, вывезен ли строительный мусор. Расчистка территории, в том числе требующая полной или частичной замены смешанного со строительным мусором грунта, обойдется в солидную сумму.

Посмотрите, требует ли участок выравнивания. Многочисленные кочки грозят вывихом ноги, они мешают нормально косить траву или стричь ее газонокосилкой. Также важно проверить, нет ли на участке вредителей – кроты досаждают рытьем ходов, медведка уничтожает урожай, и бороться с ней крайне сложно.

На какую сумму ориентироваться

Большинство покупателей отталкиваются от имеющейся в наличии суммы денег. Это вполне естественно, но не стоит создавать самому себе слишком жесткие ограничения. Случается, человек, просматривая базы объектов, указывает максимальную ценовую планку, например, в миллион рублей. Хотя задай он в строке поиска, скажем, 1,2-1,3 млн – и его взору открылось бы гораздо больше интересных объектов. При этом на загородном рынке почти всегда есть возможность торга, и снизить цену на сотню тысяч вполне реально. В конце концов, на недостающую сумму можно взять кредит, либо договориться с продавцом о рассрочке.

Также следует избегать расхожих суждений о том или ином районе. Так, некоторые покупатели, обладая небольшой суммой денег (допустим, 700-800 тыс. рублей) даже не пробуют искать себе варианты в «престижном» Всеволожском районе, сразу отправляясь в удаленные Лужский, Кингисеппский и так далее. На самом деле в любом районе есть как дорогие зоны, так и вполне доступные. В том же Всеволожском районе за указанную сумму вполне можно приобрести небольшую дачку в садоводстве (например, в деревне Борисова Грива, пос. Дунай и др.).

Выбор зависит от транспорта

Еще один важный фактор – предпочитаемый вид транспорта. Если на дачу чаще планируется ездить на электричке, тогда выбирать дачу можно практически на любом удалении от города – даже до самых крайних переделов Ленобласти поезд едет часа полтора. Главное, чтобы дача была на разумном удалении от железнодорожной станции, и не пришлось еще час идти пешком.

Когда основное средство передвижения – автомобиль, перед покупкой дачи стоит изучить загруженность той или иной трассы в часы пик (это можно сделать с помощью соответствующих Интернет-сервисов).

А вот выбирать дачу в привязке к схеме движения маршрутных такси – не самый дальновидный вариант. Расписание автобусов может меняться, равно как и сами маршруты. Если нет личного авто, лучше все-таки ориентироваться на электрички.

Юридическая проверка участка

Рекомендуется обратиться к профессионалам для проверки документации по участку, особенно если она не была оформлена свыше десяти лет назад. Необходимо заказать архивную выписку из постановления о выделении данного земельного участка, выполнить проверку соответствия его реальной площади заявленной, проверить, состоит ли земля на кадастровом учете, пройдя межевание.

Независимо от того, когда был оформлен документ на участок, следует:

• получить выписку из ЕГРП;
• сверить сведения, используя публичную кадастровую карту;
• проверить отсутствие сведений о строениях (постройки могут быть снесены, но не сняты с учета);
• узнать о наличии обременений на участке (проложенные кабели, газопроводы, ЛЭП, а также аресты, запрещения и т.д.).

Также проверяются документы собственника на соответствие требованиям закона, не относится ли продавец участка к группе риска (учет в психоневрологическом или наркологическом учреждении).

Есть ли выгода

Если вы покупаете участок в незастроенном поселке и планируете срочно строиться, необходимо быть готовым жить в окружении строек в течение ближайших 3-5 лет. В случае, когда нет лишних денег на строительство, также лучше приобрести участок в незастроенном поселке. К тому времени, когда вы будете располагать необходимыми финансовыми средствами, инфраструктура успеет более-менее развиться, и можно будет сразу с комфортом поселиться в новом доме.

Обратите внимание, что участки в обжитом поселке относятся к самой высокой ценовой категории.

Подключение коммуникаций

Внимательно изучите (а лучше – покажите юристу) договор о подключении и оплате коммуникаций, прежде чем платить по счетам. Должны быть подробно указаны сроки подключения, периодичность выплат, штрафы за просрочку. Если коммуникации подведены, застройщик должен иметь на руках договоры с организациями-поставщиками услуг.

Затраты на содержание

Оцените, во что обойдется содержание участка для дачи. Конечная сумма расходов включает налоги, а также дополнительные взносы в садовое общество или дачное товарищество – эти деньги обычно идут на содержание дорог, охрану, обеспечение водой для полива и т.д. Взносы бывают разовыми, целевыми, либо выплачиваются с определенной периодичностью.

Определяемся с целями

Необходимо определиться, для каких целей нужна дача. Вариант с выращиванием на грядках овощей мы опустим – это тема для отдельной статьи. Речь, конечно, идет об отдыхе. Но отдых тоже бывает разный. Если семья планирует проводить на даче каждые выходные, то выбирать загородный дом следует не далее 20-30 км от Петербурга (особенно при наличии маленьких детей), иначе регулярные поездки превратятся в пытку.

Тем, кто любит уезжать за город на продолжительное время – в отпуск, на лето, можно посоветовать рассмотреть удаленные от Петербурга варианты – в пределах 100 и более километров. Дачи там, как правило, значительно дешевле, чем в пригороде. Правда, с социальной инфраструктурой могут быть проблемы.

Выходом из ситуации может быть покупка «дальней» дачи неподалеку от какого-то города или поселка городского типа, где есть поликлиника, магазины и т.п.