Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – одна из наиболее часто встречающихся и рисков. Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок и возможна ли продажа квартиры если прописан несовершеннолетний ребенок. Договор купли продажи квартиры несовершеннолетним 2019 года.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2017 год.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

• основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
• способ продажи (наличный, безналичный);
• наличие обременения жилья;
• возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

• полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
• ограниченная (с 14 до 18 лет);
• частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

• размер новой квартиры, ее площадь;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Особенности сделки

Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.

На 2019 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.

Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов.

Документы

Перед тем, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо пройти процедуру перерегистрации.

Для этого нужно:

• Подать заявление в миграционную службу о необходимости оформления новой регистрации для себя и ребенка;
• Подать необходимые документы;
• Дождаться оформления и после этого получить справку о том, что в квартире никто более не проживает и дети не прописаны.

К общему пакету документов прикладывается выписка из домовой книги и соцзащиты о том, что жилое помещение является «пустым» и готовым к заселению.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Как избежать рисков при покупке?

Для того чтобы оградить себя от неприятностей при приобретении жилья, изучите ситуацию подробно.

Получите исчерпывающую информацию по следующим вопросам:

1. Имеются ли дети собственники или прописанные несовершеннолетние в семье.
2. Узнайте в опеке, благополучна ли семья, у которой вы собираетесь купить жилплощадь, в противном случае возможно её отчуждение в будущем.
3. Отнеситесь с настороженностью к заверениям родителей или опекунов о том, что всё будет скоро улажено с опекой.
4. Категорически не связывайтесь с продавцами, которые лишены родительских прав. Чаще всего у детей в этом случае бывает опекун, и любая бумага с разрешением на продажу от родителей становится ничтожной.

Если вы сделаете всё по закону и в интересах несовершеннолетнего, то сделки будут признаны действительными, и вы будете лишены всех неприятных неожиданностей в будущем.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

1. медицинские справки;
2. виза, билеты в другую страну/город;
3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
3. Отказ одного из родителей от продажи.
4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
5. Отсутствие прописки в новом жилье.
6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

• Общую и жилую площадь новой собственности;
• Расположение;
• Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
• Условия проживания и коммуникации;
• Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение. Такие сделки являются ничтожными. Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец. Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Договор купли продажи квартиры несовершеннолетним: скачать образец.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор необходимого пакета документов;
2. Поиск жилья на замену;
3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Скачать образец заявления в органы опеки на продажу квартиры можно здесь.

Подробнее о том, как продать квартиру без посредников читайте далее.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

• получение разрешения на продажу;
• составление договора, подписание его сторонами;
• передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
• переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

• при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
• в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

• продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
• реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

• Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
• Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
• Возраст лица;
• Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

• разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
• список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
• если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
• обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Видео

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Что говорит закон

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от г.);
• Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от г.);
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от г.);
• Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от );
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.