Как предотвратить разрыв договора аренды коммерческого помещения

Чтобы расторгнуть договора аренды нежилого помещения, арендодатель и арендатор могут заключить специальное соглашение, в котором пропишут условия прекращения гражданско-правовых отношений. Если решить спор мирным путем не получается, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке

Для того чтобы каждый из представителей данных правоотношений имел возможность быть инициатором процесса расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, пункт, позволяющий сделать это, должен быть включен в содержание контракта при его оформлении. Помимо этого арендодателю и арендатору необходимо определить ситуации, при возникновении которых возможно инициировать представленный процесс, а после прописать их в тексте документа.

Далее будет представлен поэтапный процесс расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке:

Шаг 1. Первым делом участник данных договорных отношений, который заинтересован в аннулировании представленного контракта, должен собрать определенные документы, при помощи которых он сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться расторжение договора аренды нежилого помещения. Самой частой причиной является тот факт, что контрагент не выполняет свои обязательства, которые обозначаются при оформлении соглашения.

Шаг 2. На следующем этапе инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо составить специальное обращение для другого участника сделки. Известить контрагента о желании инициировать процесс аннулирования контракта об аренде нежилого помещения следует в форме, обозначенной в содержании договора. В тексте уведомления требуется указать причины, на основании которых происходит расторжение документа. При обозначении обстоятельств инициатор аннулирования контракта должен ссылаться на пункты договора, либо на статьи российского законодательства. Помимо этого, лицо, заинтересованное в прекращении действия договора аренды нежилого помещения должно указать дату, при наступлении которой документ утрачивает свою юридическую силу;

Шаг 3. На данном этапе арендатор должен перечислить арендодателю все денежные средства (при наличии задолженности). После того как инициатор расторжения оповещает контрагента о своем желании прекратить дальнейшее сотрудничество в одностороннем порядке, имеющиеся долги между представителями данных договорных отношений должны быть возмещены. Срок и сумма должны соответствовать тем, которые представлены в тексте контракта;

Шаг 4. После наступления даты, указанной в тексте уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, действие соглашения между арендатором и арендодателем прекращается, а договорные отношения завершаются. Также требуется отметить, что на данном этапе оформляется акт приема — передачи недвижимости от арендатора к арендодателю.

Правила составления уведомления

Потребность в оформлении уведомления о желании инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения возникает в следующих ситуациях:

• Контракт, подписанный арендодателем и арендатором был заключен на неопределенный период времени. В представленном случае законодательство Российской Федерации обязывает представителя данных договорных отношений, который заинтересован в расторжении договора аренды нежилого помещения, предупредить контрагента о своих намерениях. Известить другую сторону сделки инициатор аннулирования контракта должен за три месяца до наступления даты, после которой документ будет недействительным;
• Согласно одному из пунктов ранее заключенного контракта при завершении срока действия договора он автоматически продлевается;
• Если один из представителей данных договорных отношений желает инициировать процесс досрочного расторжения контракта аренды на нежилое помещение в одностороннем порядке;
• Если одна из сторон сделки желает аннулировать представленный договор по соглашению сторон.

В содержании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
   • Номера телефонов;
   • Реквизиты банковских счетов;
   • Идентификационный номер налогоплательщика;
   • Юридические и фактические адреса участников сделки.
2. Далее следует написать полное название составляемого документа: «Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение»;
3. Регистрационный номер;
4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать необходимо следующее:
   • Регистрационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Информация о представителях данных договорных отношений;
   • Сведения об особенностях сделки.
5. Далее необходимо указать пункт контракта, на основании которого происходит процесс расторжения договора аренды нежилого помещения, если такой имеется. Помимо этого требуется обозначить причины, на основании которых происходит прекращение дальнейшего сотрудничества;
6. После прописывается период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу;
7. Далее указывается дата и место составления извещения о расторжении договора аренды нежилого помещения;
8. В завершении инициатор прекращения дальнейшего сотрудничества должен поставить свою подпись, а также оставить место для того, чтобы контрагент расписался.

Скачать образец

Надлежащим образом составленное уведомление направляется второму участнику договорных отношений. Это действие в обязательном порядке подтверждается посредством соответствующего документа. Например, направляется обратное извещение о получении уведомления или расписка.

Какие необходимы документы?

Для того чтобы процедура расторжения договора аренды была проведена согласно требованиям законодательства Российской Федерации, инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо собрать определенный пакет документов.

Для аннулирования представленного контракта необходимы следующие документы:

• Если договор аренды нежилого помещения был расторгнут по соглашению сторон, то необходим оригинал соглашения о прекращении дальнейшего сотрудничества. Количество экземпляров представленного документа должно соответствовать числу представителей данных правоотношений. Со стороны арендодателя и арендатора могут выступать по несколько физических лиц (со стороны арендатора – все руководители организации, со стороны арендодателя – все лица, которые владеют правом собственности нежилого помещения). Как правило, обозначенный факт учитывается участниками сделки еще на этапе ее заключения. Исходя из этого для расторжения составляется столько экземпляров соглашения, сколько было оформлено договоров об аренде нежилого помещения;
• Документы, подтверждающие ранее отправление извещения о расторжении;
• Копия ранее зарегистрированного документа;
• Документ о приемке и передаче недвижимости от арендатора арендодателю;
• Паспорт или другой акт, при помощи которого инициатор расторжения договора аренды нежилого помещения сможет подтвердить свою личность.

Если в процессе прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем чувствует доверенное лицо одного из участников сделки, то помимо представленного выше пакета документов необходима заверенная работниками нотариальной конторы доверенность. Также требуется отметить, что в зависимости от случая список требуемой документации может быть увеличен или уменьшен.

Акт приема-передачи нежилого помещения является завершающим этапом процесса расторжения договора аренды. Представленный документ удостоверяет факт освобождения недвижимости арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В содержании акта приема — передачи требуется указать следующие данные:

• Вся информация об участниках договорных отношений, которая в обязательном порядке должна соответствовать той, которая указана в договоре аренды;
• Полное наименование: «Акт приема — передачи нежилого помещения»;
• Дата и место составления;
• Информация о недвижимости;
• Далее указывается факт передачи нежилого помещения от арендатора арендодателю;
• Недостатки, которые были выявлены при приеме-передаче;
• В завершении представители данных договорных отношений должны поставить свои подписи.

Скачать образец

Основания для расторжения

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

• Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
• Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
• Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
• Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
• Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

• Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
• Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
• Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
• Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

• Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
• Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным. Соглашение об аннулировании контракта, заключенного между арендодателем и арендатором, представляет собой документ, в тексте которого представители данных договорных отношений должны обозначить сведения о своих намерениях прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенной сделки.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
2. Идентификационный номер оформляемого документа;
3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
   • Идентификационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Сведения о представителях данных договорных отношений;
   • Информация об особенностях сделки.
5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
8. Далее указывается дата и место оформления документа;
9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Скачать образец

Кроме того следует отметить, что если договор аренды нежилого помещения был заверен у нотариуса, то соглашение о расторжении данного акта также необходимо удостоверить у работников нотариальной конторы. Вся процедура, которая начинается с подачи извещения об аннулировании контракта и завершается заверением соглашения у нотариуса, занимает не более одной недели.

Несогласование объекта аренды

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В этой же статье Законодатель указывает на обязательную идентификацию объекта аренды, позволяющую точно определить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В коммерческой деятельности часто возникают ситуации, когда в одном помещении (земельном участке) присутствуют несколько арендаторов. В хозяйственном обороте таких примеров множество, например, аренда помещения (земельного участка) под стоянку транспортных средств. Необходимо указать данные, позволяющие точно установить местоположение арендуемой части в составе недвижимости, с указанием границ этой части. В противном случае существенное условие об объекте аренды считается несогласованно, договор – незаключенным.

Здесь возникают такие риски арендодателя как:

• невозможность взыскания арендной платы;
• невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж или неустойку;
• в случае невозможности доказать фактическое пользование, у арендодателя возникнет обязанность вернуть полученные от арендатора платежи, как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-7834/2005);

Однако если арендодатель представит доказательства фактического пользования имуществом арендатором, у арендодателя возникает право на взыскание платы за пользование как неосновательное обогащение арендатора.

В п. 15 Постановления № 13 от Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обезопасил арендодателя, указав следующее: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал) стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 1ф3 от года дал разъяснения правоприменительной судебной практики. В частности указал, что при регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, заключаемого на год и более, в регистрационный орган представляется кадастровый паспорт и графический документ подписанный сторонами, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. В указанном постановлении ВАС РФ указывает, что при аренде земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду и части таких земельных участков. Однако при передаче в аренду эти части обязательно должны пройти кадастровый учет, в противном случае без проведения кадастрового учета аренда части такого земельного участка не допускается.

Таким образом, в договоре объект аренды должен быть точно идентифицирован, указаны не только адрес объекта, но подробное описание: кадастровый номер, схема расположения части помещения сдаваемого в аренду, подробное текстовое описание.