Как осуществить сделку с квартирой между родственниками

Купля-продажа квартиры близкими родственниками вполне законна, запретов на такие акты нет. Поговорим об особенностях: кто является членом семьи, на что можно претендовать при разводе и в споре с родителями, какие нужны формулировки договора, особенности отмены сделки. Как заключить договор купли продажи квартиры между близкими родственниками. Существуют ли особенности у такой сделки. Порядок оформления необходимых документов.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
2. Родители;
3. Дети;
4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
3. Представить следующие документы:
   1. Сведения о правах на квартиру;
   2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
   3. Справка 2 НДФЛ;
   4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
   5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

• Наименование органа;
• Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
• Описание приобретенного объекта;
• Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников

Законодательно сделки между родственниками и людьми, не состоящими в родстве, никак не отличаются. При покупке квартиры будет необходим обычный пакет документов, да и сама процедура перехода права собственности также будет стандартной.

Вероятно, при покупке родственники будут знать состояние квартиры, ее особенности, историю проживания в ней, элементы произведенного ремонта и могут быть готовы выкупить жилье даже с некоторыми недостатками. Также не потребуются некоторые справки и проверки.

Но в любом случае будут нужны все документы, так как процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует сбора и предоставления продавцом определенных справок, выписок и свидетельств. Это необходимо, чтобы государственный орган мог правильно провести регистрацию сделки купли-продажи, и она в дальнейшем считалась законной.

В законодательных и нормативных актах нет никаких отдельных статей и категорий, регламентирующих сделки с недвижимостью между родственниками. Также не существует и упрощенных процедур и каких-либо льгот при таких сделках.

Если в Москве вам предлагают «провернуть сделку по-быстрому» без части справок и свидетельств, возможно, здесь кроется мошенничество.

Не доверяйте нотариусам, риелторам, оценщикам недвижимости, предлагающим вам без предоставления части документов быстро оформить куплю-продажу и даже сэкономить при этом. В дальнейшем такая сделка может быть легко оспорена, признана недействительной, и вы потеряете недвижимость или же останетесь без денег, а возможно еще и с большим долгом.

У продажи квартиры или ее части родственникам есть и ряд недостатков, основным из которых является возможность раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов, даже если до этого они продавали друг другу доли в совместно нажитой недвижимости.

Еще одним недостатком при продаже квартиры родственникам является невозможность в дальнейшем контролировать сделки с этой недвижимостью. Например, если родители продали квартиру своим детям, то в дальнейшем дети могут распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, а родители на эти действия законно повлиять уже никак не смогут.

Пройти тест

Но в то же время для покупателя это может стать преимуществом, так как никто уже не сможет оспорить законность права владения недвижимостью. Продавец в таком случае не сможет «вдруг» передумать и оспорить сделку, посчитав ее незаконной. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает, что продавец получил за свою квартиру соответствующую денежную плату.

Дети и иные родственники продавца также в случае законности сделки с квартирой будут не вправе требовать ее расторжения. Например, если после смерти продавца его дети потребуют от покупателя возврата квартиры или компенсации части стоимости, суд откажет им в таком иске, поскольку квартира была приобретена через сделку купли-продажи, а не получена в дар или согласно нотариально заверенного завещания. Сделку купли-продажи родственникам продавца в суде оспорить практически невозможно.

В каждой семье отношения между родственниками складываются по-разному, поэтому назвать невозможность оспаривания сделки купли-продажи квартиры положительным моментом или отрицательным не представляется возможным. Все зависит от конкретной ситуации. Но в целом сделка купли-продажи между родственниками, в отличие от дарения или завещания, для покупателя наиболее выгодна, так как предполагает меньшие риски.

Читайте также: Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 - Для регионов России

8 499 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

• допустима рукописная или печатная форма;
• исправления в документ вносить нельзя;
• предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
• договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
• стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
• необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
• важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Особенности договора

Договор купли-продажи между родственниками не имеет каких-либо особенностей, связанных с близким родством:

• указывать в договоре степень родства не нужно;
• нотариально удостоверять такой договор не обязательно (только если продается часть или продавец является несовершеннолетним).

В договоре нужно указать те же пункты, которые необходимы и при сделке с посторонним:

1. ФИО, паспорт, адрес участников сделки;
2. предмет договора: подробное описание квартиры;
3. цена квартиры;
4. порядок и срок передачи квартиры;
5. порядок и срок оплаты;
6. иные условия, в том числе гарантии продавца;
7. указание на то, возникает ли залог продавца.

При этом, учитывая доверительный характер сделки, можно обойтись без акта приема-передачи к договору. Для этого нужно прямо указать в тексте документа, что передаточный документ не требуется:

«Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. Подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре квартиры, и его согласии принять квартиру в том техническом состоянии, в котором она находится на дату подписания договора»

Если вы заключаете сделку лишь для вида, передаточный акт лучше подписать. В противном случае кредиторам должника, «переписавшего» квартиру на родственника, будет легче доказать мнимость сделки.

Передача объекта наследнику от наследодателя

Передать квартиру или иную недвижимость избранному наследнику владелец может через завещание, дарение, куплю-продажу или через договор ренты. Ранее портал подробно рассказывал о наследовании недвижимого имущества по закону и по завещанию, а также о дарственной в пользу наследника. Передача имущества наследнику через куплю-продажу имеет свои особенности.

Наталья Михайлюкова юрист Российской гильдии риэлторов Нередко между родственниками совершаются сделки, не имеющие правовых последствий. Таковой, например, является купля-продажа, при которой не произошла передача денег. Такую сделку легко оспорить. Если происходит реальная продажа между родственниками, то надо сделать так, чтобы передача денег была зафиксирована. Идеально, если деньги перечисляются на банковский счёт продавца. Если же расчёт происходи наличными, то продавцу следует прямо в день заключения договора положить всю сумму на свой персональный счёт. В последствии это позволит доказать, что сделка не была притворной. Или ещё ситуация из жизни. Бабушка передала внуку квартиру через договор дарения, но они договорились, что внук обеспечит уход за пожилой родственницей. То есть фактически это было не дарение, а договор ренты. Из-за этого родственники смогли оспорить сделку.

Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Продажу квартиры могут попытаться оспорить заинтересованные лица. Например, если бабушка продала квартиру внуку, а другие наследники узнали об этом только после её смерти, они почти наверняка попытаются отменить сделку. Если на момент подписания договора продавцу было более 70 лет, то шанс оспорить высок. Если кто-то покупает квартиру, у владельца, который получил её от пожилого родственника, я посоветую покупателю взять у других наследников бывшего владельца нотариально заверенные заявления, что они знают о том, кто является владельцем жилья и не имеют претензий.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда наследник (в пользу которого отчуждается жильё) состоит в браке. Если он получит объект от бабушки/дедушки в наследство или по дарственной, то станет единоличным его собственником, если же через куплю-продажу, то квартира окажется в совместной собственности супругов. В случае развода наследник отдаст половину квартиры своей жене.

Иван Волков управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА» Квартиру избранному наследнику можно передать через дарение или продажу, но, на мой взгляд, во многих ситуациях удобнее воспользоваться договором ренты. В случае каких-то проблем, возврат квартиры, переданной по ренте проще, чем по договору купли продажи. Фигурально выражаясь, по качеству защиты сторон на первом месте рента, на втором – дарение. Даритель может потребовать отмены договора дарения, если у него изменились жизненные обстоятельства. Был случай в Верхней Пышме: человек, подаривший родственнику квартиру, потерял второе жильё, и тогда договор дарения был аннулирован. На третьем месте — купля-продажа.

Кому можно заключать соглашение

С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое  супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.

Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса,  составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.

Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.

Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.

Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.

Межродственный обмен или покупка

Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру. Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Наталья Девкина исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Возмездные сделки между родственниками часто попадают в зону повышенного внимания налоговиков, нередки случаи оспаривания и со стороны иных лиц. Поэтому если речь идёт о межродственном обмене или перераспределении собственности, то оптимальный вариант — дарение. К тому же недвижимость, полученная в дар от родственников, не облагается подоходным налогом.

Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

• доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
• расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
• можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
• оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Если квартира продается иным лицам:

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

• оформляется договор купли-продажи;
• подписывается передаточный акт;
• документы сдаются на регистрацию;
• квартира оплачивается.

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
2. Размер стоимости;
3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

• Супруг;
• Ребенок;
• Родитель;
• Бабушка, дедушка.

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства (информация 2019-го года), налог не подлежит уплате когда:

1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Заключение договора на покупку квартиры у родственников

Купля-продажа квартиры стандартно проходит по следующей схеме:

1. Если квартира находится в долевой собственности или принадлежит супругам, согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ потребуется получение нотариально заверенного согласия на продажу квартиры всех собственников.
2. Если в числе собственников квартиры есть недееспособные лица или несовершеннолетние дети, согласие за них необходимо получить в органах опеки и попечительства, этого требуют статьи 28 и 29 Гражданского Кодекса РФ.
3. Необходима выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги, технический паспорт из БТИ, выписка из лицевого счета и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, паспорта участников сделки купли-продажи.
4. Составляется договор купли-продажи, в который вносятся все существенные данные.
5. Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ составляется акт приема-передачи квартиры, который необходим при регистрации сделки.
6. После регистрации покупатель и продавец получают свои копии договоров, заверенные госорганом, копии акта приема-передачи, а также покупатель получает выписку из ЕГРП, подтверждающую переход права собственности на квартиру к нему.

Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, но существуют некоторые ограничения на это счет. Договор может быть оформлен в любом виде и даже написан вручную шариковой ручкой, главное, чтобы он соответствовал статье 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Если вы хотите, чтобы договор был составлен максимально грамотно и в дальнейшем по сделке не было проблем, можете обратиться к нотариусу, заплатив небольшую денежную сумму за его услуги.

Читайте также: Как принимать квартиру от застройщика: изучаем документы и сам объект

Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, и как его оформить

В законодательстве есть норма, благодаря которой при приобретении квартиры покупатель может получить налоговый вычет. Размер льготы зависит от общей суммы подоходного налога, уплаченного за определенный период. Гражданин имеет право на получение вычета при покупке квартиры лишь в случае официального трудоустройства. В статье 220 Налогового Кодекса РФ содержится полная информация о предоставлении налогового вычета.

Давайте рассмотрим вопрос получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников.

Если работодатель отчислял за своего работника НДФЛ в размере 13 %, то работник имеет право на получение налогового вычета в следующих случаях:

• приобретение квартиры или постройка частного дома;
• ремонт жилого помещения.

Закон подразумевает следующие исключения:

1. Квартира куплена до 1 января 2014 года и покупатель уже использовал свое право на налоговый вычет.
2. Квартира куплена после 1 января 2014 года, сумма вычета налогоплательщику уже возвращена в предельном размере.
3. Квартира приобретена у близкого родственника.
4. Гражданин, приобретающий квартиру, нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог.
5. Квартира куплена с участием финансов работодателя.
6. Квартира приобретена с применением материнского капитала или иной государственной субсидии.

Очень важным моментом являются сроки приобретения квартиры.

Тут вероятны два сценария развития событий:

• Если квартира приобретена до 1 января 2014 года, то независимо от суммы покупки льгота будет предоставлена единожды, например, при покупке жилплощади стоимостью 1 миллион рублей, льгота составит 130 тысяч рублей и будет предоставлена один раз.
• Если квартира была куплена после 1 января 2014 года, то сумма вычета может быть предоставлена многократно, пока не достигнет предельного значения в 260 тысяч рублей, так как расчет производится исходя из суммы до 2 миллионов рублей.

Ежегодно покупателю квартиры будет возвращаться сумма, зависящая от уплаченного налога в 13 % от заработка. Если сумма будет меньше предельной, остатки выплат переходят на следующий год до тех пор, пока не будет исчерпан лимит льготы в сумме 260 тысяч рублей. Сроки давности равен 3 годам. Таким образом, покупатель квартиры имеет право подать декларацию на возврат НДФЛ только за текущий и три предшествующих года.

Если покупатель полностью получил налоговый вычет за купленную квартиру, но суммарно он не достиг предельного значения в 260 тысяч, остаток переносится на покупку последующей квартиры. В дальнейшем гражданин может получить оставшиеся деньги в виде очередного налогового вычета, но только при условии, что в будущем на момент покупки не будут изменены механизмы и лимиты выплат.

Льгота в виде налогового вычета не предоставляется автоматически, для ее получения покупатель квартиры должен предоставить в налоговую инспекцию пакет документов:

1. паспорт покупателя квартиры;
2. договор купли-продажи;
3. договор долевого участия или свидетельство о регистрации права собственности – выписку из ЕГРП;
4. документ, подтверждающий оплату покупки жилья;
5. идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
6. справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
7. декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
8. заявление на получение налогового вычета.

Если в налоговую инспекцию документы подает человек, состоящий в официальном браке, то необходимо приложить заявление о перераспределении налогового вычета между супругами.

В законе четко указано, что налоговый вычет не может быть предоставлен людям, продающим друг другу квартиру при условии, что они состоят в близком родстве.

Особое внимание тут стоит уделить понятию «близкое родство».

С 2012 года перечень лиц, состоящих в близком родстве, существенно сужен:

• Супруги.
• Родители или опекуны ребенка.
• Дети, включая официально усыновленных.
• Братья и сестры, включая сводных.

Иначе говоря, если продажу квартиры друг другу осуществляют вышеперечисленные лица, то получить льготу в виде налогового вычета не получится. Все остальные родственники могут продавать и покупать друг у друга жилье и при этом получать налоговый вычет без каких-либо ограничений.

В этом правиле нет исключений. Например, если близкие родственники продают друг другу квартиру и при этом даже производится реальная передача денежных средств, то они все равно не получат право на налоговый вычет. При этом неважно, что продается – квартира, комната в коммуналке или доля в общей недвижимости.

Несмотря на категоричность этого закона, все же имеется способ получить льготу в виде налогового вычета при покупке квартиры у близких родственников. Но при этом потребуется сделка немного иного вида, нежели обычный договор купли-продажи.

В данном случае родственники могут оформить договор уступки. Так как ограничения на налоговый вычет распространяются только на договор купли-продажи, оформив договор уступки, приобретатель жилого помещения получит полное право на возможность получение налогового вычета, даже несмотря на то, что стороны сделки состоят в близком родстве.

При проведении сделок с родственниками соблазн не сообщать налоговой о своем родстве может быть весьма велик. Действительно, многие родственники могут иметь различные фамилии и проживать в самых разных уголках страны, при этом у налоговой может не хватить ресурсов и возможностей для проверки родства между покупателем квартиры и продавцом. Но если в дальнейшем такое родство будет выявлено, а налоговый вычет при покупке квартиры у родственников уже оформлен и деньги получены, участников сделки будет ждать ответственность.

Ответственность в данном случае не подразумевает уголовную или административную, так как заявитель на налоговый вычет мог не знать об особенностях сделок между близкими родственниками. Но всю сумму, которая была получена покупателем квартиры при оформлении налогового вычета, он должен будет вернуть обратно государству.

Стоит обратить внимание, что иногда суды встают на сторону покупателя и мотивируют решение о законном предоставлении ему налогового вычета тем, что сделка между близкими родственниками носила чисто коммерческий характер, не была номинальной, и денежные средства передавались продавцу в полном объеме. Таким образом, суд может в отдельных случаях признать законность права на налоговый вычет при покупке квартиры даже у близких родственников.

Читайте также: Услуги по ремонту квартиры: виды, выбор подрядчика, договор