Кадастровая стоимость участка выше рыночной что делать

В Минэкономразвития готовят проект нового закона о кадастровой оценке. О грядущих законодательных изменениях и текущих актуальных проблемах на "горячей линии" в "РГ" рассказал зампред правительства Московской области Александр Чупраков. Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?: И как узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

• применяется массовая оценка;
• ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
• процедура оценки регламентируется законом;
• применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
• основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
• стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

1. Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
2. Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
3. Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
4. Цена земли, на которой находится жилплощадь.
5. Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
6. Местонахождение и общее число помещений в строении.
7. Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
8. Число этажей в здании.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд. Подача иска

С января 2019 года, собственники недвижимости могут подать исковое обращение в обход особой комиссии — путем судебного разбирательства. Однако стоит понимать, что данный метод оспаривания кадастровой цены является самым дорогим, поэтому не очень популярен среди населения.

Иск направляется по месту нахождения учреждения ответчика. В заявлении можно указать следующие требования:

1. изменить кадастровую стоимость на недвижимое имущество, опираясь на выявленные несоответствия в сведениях;
2. обжаловать действия или вердикт комиссии Росреестра.

Кроме этого, в иске указывается название суда, истца и ответчика, данные о несоблюдении прав, либо законных интересов просителя, причины и аргументы для доказательства требований, а кроме того список прилагаемых бумаг.

Перед тем как обратиться в судебный орган, следует оплатить госпошлину: для граждан 300 руб., для юр. лиц — 2000 руб.

Третий этап: подача иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной

Третий этап: подача иска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной

В случае бездействия комиссии целесообразно сразу обращаться в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При подаче такого иска особое внимание стоит уделить формулировке соответствующих требований.

Основным требованием будет являться требование об установлении кадастровой стоимости конкретного земельного участка в размере рыночной. Довольно часто заявители просят одновременно обязать ответчиков внести в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка. По вопросу правомерности подобного требования существует две позиции судов.

Одни суды отказывают в удовлетворении данного требования, мотивируя тем, что истцом не подтверждается факт уклонения от внесения в ГКН данных о новой кадастровой стоимости в порядке заявительной процедуры, предусмотренной Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от № 42). При этом суды ссылаются на то, что соответствующий отчет об определении рыночной стоимости земельного участка представлен только в рамках дела и только в судебном порядке была установлена кадастровая стоимость, равная рыночной (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от по делу № А76-17873/2012, от по делу № А76-22845/2012).

Другие суды удовлетворяют требование об обязании внести сведения в ГКН. При этом они устанавливают, что порядок внесения изменений в ГКН прямо следует из постановления Президиума ВАС РФ от № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Согласно этому документу установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести ее в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Как указывают суды, данный механизм восстановления нарушенного права не противоречит Закону № 221-ФЗ.

Поэтому при подаче искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости рекомендуется заявлять два требования – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и об обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости в ГКН.

Затем необходимо определиться с участниками будущего судебного спора, в том числе с надлежащим ответчиком по делу. Заявители часто указывают в качестве ответчиков Управление Росреестра по соответствующему субъекту РФ и Федеральную кадастровую палату при данном Управлении Росреестра.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по субъекту РФ. Отказы мотивируются тем, что согласно приказам Росреестра от № П/93 и от № П/531 федеральные кадастровые палаты наделены полномочиями по ведению ГКН и предоставлению сведений, внесенных в него. Суды делают вывод, что надлежащими ответчиками по данной категории дел являются федеральные кадастровые палаты, наделенные функциями органа кадастрового учета.

Однако другие суды считают, что Росреестр также будет являться надлежащим ответчиком по такой категории дел. Суды отмечают, что ФГБУ «ФПК Росреестра» является организацией, подведомственной Управлению Росреестра, а Росреестр в свою очередь является органом, ответственным за организацию проведения кадастровой оценки земельных участков. То есть Управление Росреестра является надлежащим ответчиком по делу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от по делу № А74-1531/2012).

КЛЮЧЕВЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ПО ДЕЛУ – ОТЧЕТ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В качестве доказательств по делу рекомендуется представлять в арбитражный суд те же документы, которые обязательны к представлению в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. Закона № 135-ФЗ).

На тот случай, если организация обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но комиссией решение принято не было, в суд можно представить протокол рассмотрения заявления организации. Это будет доказательством того, что комиссией не установлена недостоверность представленных документов. При этом ключевыми доказательствами будут являться отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на данный отчет.

При отсутствии доказательств недостоверности представленных доказательств суды в большинстве случаев удовлетворяют исковое заявление. Так, суды ссылаются на то, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта (постановления ФАС Уральского округа от по делу № А76-11152/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от по делу № А32-13636/2012).

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

На 13 сотках нашли нефть

Кузнецова Елена Николаевна, город Дмитров, Подмосковье: Александр Анатольевич, не иначе как на моем участке нашли нефть. За 13 соток насчитали кадастровую стоимость 6 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость, за которую я реально могу продать свою землю, 4 миллиона рублей. А государство готово выкупить у меня мою землю по цене, которую само утвердило?

Александр Чупраков: Я с вами согласен, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому есть конструктивное предложение. Давайте начнем с того, что проверим, нет ли системных ошибок при определении кадастровой стоимости вашего участка. Для этого вы, пожалуйста, обратитесь в министерство имущественных отношений Московской области. Можно по электронной почте, на адрес министра имущественных отношений Московской области Аверкиева Андрея Владимировича andreyaverkiev@

В запросе укажите кадастровый номер вашего земельного участка, его кадастровую стоимость.

И просьбу рассмотреть объективность ее определения.

Кузнецова Елена Николаевна: Это и есть упрощенный порядок оспаривания?

Александр Чупраков: Да. Мы, не дожидаясь создания государственных бюджетных учреждений, продумали такой удобный электронный алгоритм, согласовали его с Кадастровой палатой, с Росреестром, с минэкономразвития.

Ответственность за кадастровую оценку будут нести чиновники

И благодаря этому самостоятельно выявили, исправили системные ошибки и уменьшили кадастровую стоимость 83 тысяч подмосковных земельных участков. Многие регионы сегодня перенимают наш опыт, идут по нашему пути. Например, Архангельская область.

Это отработанный механизм, по которому и будут работать государственные бюджетные учреждения - сами делать оценку, отвечать за ее точность и при необходимости ее исправлять. В странах Европы, в Канаде, США существует такой институт "Государственный кадастровый оценщик". И там госучреждение проводит кадастровую оценку недвижимости. Специалисты работают над качеством сведений, которые содержатся об объектах недвижимости. Мы тоже сегодня переходим на аналогичную систему.

При массовой кадастровой оценке земель в 2013 году частные оценщики оценили в Подмосковье 3,3 миллиона земельных участков. В 3 процентах мы нашли и безвозмездно исправили ошибки. Это примерно 83 тысячи земельных участков. Мы внесли новые сведения о них в Кадастровую палату, Кадастровая палата - в налоговую инспекцию, которая обязана пересчитать гражданам излишне уплаченные налоги. Следовательно, и ваш земельный налог будет пересчитан, если найдем ошибку.

Кузнецова Елена Николаевна: А если кадастровая стоимость все-таки соответствует рыночной?

Александр Чупраков: В случае, если кадастровая стоимость на 1 января 2013 года, когда проводилась кадастровая оценка, была определена верно и не превышала рыночную стоимость, вы вправе обратиться в Межведомственную комиссию по спорам при Росреестре.

Если вы и с этим не будете согласны, то в суд. Но не забывайте, что вам для этого нужно будет сделать индивидуальный отчет о рыночной оценке вашего земельного участка, при которой учтены десятки ценообразующих факторов - вид на водоемы, влияние охранных зон, конфигурация участка, его площадь, плодородие земли, наличие рядом дорог и магазинов, удобной инфраструктуры и т.д. Такой отчет, естественно, точнее, чем когда оцениваются 3,3 миллиона земельных участков методом массовой оценки.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Эсли это так, надо добиваться пересмотра оценки

Ангелина Смакотина: Собираюсь приобрести участок. А если в данных кадастра явная ошибка? Указано, что участок 312 кв. метров, но на глаз видно - это четыре сотки. Что нужно предпринимать? И кто должен исправлять эту ошибку?

Александр Чупраков: Нужно обязательно, чтобы собственник, продавец участка, добился отражения фактических сведений о границах земельного участка с документальными.

Возможно, ошибка в другом. Фактически участок занимает площадь, как вы говорите, четыре сотки, а на самом деле право у него оформлено только на три с лишним сотки. Поэтому будьте бдительны! На вашем месте я попросил бы собственника предоставить подтверждающие документы, а именно свидетельство о праве собственности на четыре сотки. Потому что это может быть и самозахват. Кусочек дороги, канавы, а может быть, и кусочек государственной земли. Мы как раз для подобных случаев добились внесения изменений в Земельный кодекс, в котором предусмотрена возможность выкупа вот таких кусочков. Когда собственник земельного участка обращается в муниципальное образование и в конечном итоге за пятьдесят процентов от кадастровой стоимости может приобрести так называемую прирезку, которая примыкает к границе его участка.

Путин призвал защитить интересы граждан при оценке жилья

Это, кстати, один из вариантов, как добиться того, чтобы оформить документы на эту часть, которую, я так понял, фактически он занимает, а по документам ее нет. К сожалению, в нашей суровой действительности надо верить только документам, а не красивым словам и не красивому забору, который стоит на участке.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Использование показателей

Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:

• вступления в обязательства по залогу;
• осуществления процесса приватизации;
• ипотечного кредитования;
• разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
• расчета имущественного налога и прочих сборов.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:

• изъятия квартиры для нужд государства;
• установления правоотношений по залогу или ипотеке;
• покупки или продажи недвижимого объекта;
• при банкротстве заемщика;
• для осуществления безвозмездных сделок;
• установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
• принятия решений, касающихся управленческой деятельности.

Заявителю нужно убедить суд установить новую кадастровую стоимость с даты определения рыночной

Заявителю нужно убедить суд установить новую кадастровую стоимость с даты определения рыночной

Таким образом, при правильном определении исковых требований, круга участников по делу, предоставлении в материалы дела допустимых и достаточных доказательств, достоверность которых невозможно будет опровергнуть (в обязательном порядке – отчет оценщика и положительное экспертное заключение СРО), суд с большой долей вероятности вынесет решение в пользу заявителя. При этом не стоит забывать об одном из ключевых вопросов – дата, на которую суд установит новую кадастровую стоимость.

Так, например, рыночная стоимость земельного участка была определена на (как и дата кадастровой стоимости). То есть компания узнала, что с ее права и интересы были нарушены установлением завышенной кадастровой стоимости. Соответственно, компания заинтересована в том, чтобы установить данную кадастровую стоимость с того момента, когда она узнала о нарушении своих прав и интересов, с целью последующего взыскания излишне уплаченных налогов или арендных платежей. Другой вариант – установить рыночную стоимость не на дату, когда определена рыночная стоимость, а на дату вступления в силу новой кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти.

Между тем на сегодняшний день по этому вопросу судебная практика крайне негативная для заявителей. Суды устанавливают дату кадастровой стоимости с момента вступления в силу судебного решения, ссылаясь на уже указанное постановление Президиума ВАС РФ от № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно служить основанием для обязания органа кадастрового учета внести ее в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

Более того, арбитражные суды указывают, что решение суда не является основанием для аннулирования ранее внесенных в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Сам факт наличия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки. Указанная дата имеет значение только для упорядочения сведений в государственном кадастре недвижимости (постановление ФАС Уральского округа от по делу № А60-34230/2012).

Однако, несмотря на негативную судебную практику, рекомендуется при заявлении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной просить установить новую стоимость либо с даты определения рыночной стоимости либо с даты вступления в силу новой кадастровой стоимости.

Четвертый этап: определение третьих лиц, участвующих в споре

Четвертый этап: определение третьих лиц, участвующих в споре

В том случае, если организация является арендатором земельного участка, к участию в споре рекомендуется привлекать собственника земельного участка, поскольку решения судов, как правило, затрагивают права и обязанности собственника (постановление ФАС Уральского округа от по делу № А07-17097/2012).

Иногда, несмотря на то, что заявитель является собственником земельных участков, орган местного самоуправления ходатайствует о привлечении его в качестве третьего лица. Мотивируется это тем, что разрешение вопроса о кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права органа местного самоуправления, так как кадастровая стоимость влияет на размер платежей в местный бюджет. Однако суды при подобных обстоятельствах отказывают органу местного самоуправления. Обосновывается такой отказ тем, что орган местного самоуправления не является собственником спорного земельного участка, не уполномочен обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений объекта недвижимости, не является лицом, участвующим в процедуре проведения и утверждения государственной кадастровой оценки земельного участка, принадлежащего обществу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от по делу № А53-27239/2012).

Итак, в качестве ответчиков по делам об оспаривании кадастровой стоимости следует указывать Управление Росреестра по соответствующему субъекту Федерации и ФГУП «Кадастровая палата» при данном Управлении Росреестра. К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, следует привлекать собственника земельного участка, а также орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме того, стоит иметь в виду, что если участниками судебного спора было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет проверки отчета и экспертного заключения на предмет соответствия требованиям законодательства, то такая экспертиза должна быть назначена. В качестве доводов для назначения экспертизы стороны в большинстве случаев ссылаются на то, что отчет и экспертное заключение не соответствуют требованиям действующего законодательства, федеральных стандартов оценки и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), которая подготовила положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости. Суды отмечают, что такие нарушения (несоответствия) должны влиять на итоговую величину рыночной стоимости (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от по делу № А76-17077/2012).

Стороны ссылаются на то, что в материалы дела представлено лишь экспертное заключение на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза), тогда как согласно ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ эксперты проверяют отчет об оценке также на предмет подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Такой довод суды не принимают во внимание и указывают, что законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности отчета об оценке, как одного из доказательств по делу, достаточно проведения нормативно-методической экспертизы (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от по делу № А53-25428/2012).

К серьезным нарушениям указанных требований и, как следствие, к основаниям проведения судебной экспертизы суды относят, например, факт несовпадения даты, на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка, с датой, по состоянию на которую определялась его кадастровая стоимость (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от по делу № А07-4967/2012). Ходатайства о назначении экспертизы по такой категории дел заявляются крайне редко. Поэтому даже в случае заявления такого ходатайства, вероятность его удовлетворения небольшая.

Консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Всем коллективом

Александр Анатольевич, мы хотим подать коллективную заявку на оспаривание кадастровой стоимости. Много ли таких случаев?

Александр Чупраков: Много. Например, то же СНТ, садовое некоммерческое товарищество. Один собственник выявил у себя на участке ошибку. Зачем ему одному заказывать индивидуальную оценку? Лучше сразу подавать оценку на весь массив земельных участков. Это будет, естественно, гораздо дешевле - стоимость, скажем, размажется на все земельные участки. Это актуально. Этим пользуются. И не только в СНТ. Это может быть коттеджный поселок, земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Сергей Рябов, Ногинский район: Участок в советское время выделяли под огород, можно ли перевести под личное подсобное хозяйство или ИЖС? Что для этого нужно, дорого ли стоит? Можно изменить вид разрешенного использования?

РГ + Россия 24: Изменен порядок подачи документов для регистрации земли

Александр Чупраков: Да, это возможно. Только надо обязательно изучить классификатор минэкономразвития РФ. Он так и называется "Классификатор видов разрешенного использования". Утвержден приказом этого ведомства. В нем все понятно и четко расписано.

Затем обращаться за разрешением на перевод земли в многофункциональный центр (МФЦ). Процедура строго регламентирована. МФЦ запросы посылает в электронном виде в Кадастровую палату, в Росреестр. Получает ответы. И на основе их принимается решение. Эта услуга бесплатна для граждан и довольно оперативна.

Сергей Михайлов: Купил участок 8 соток три года назад - какие меня ждут штрафы, если на участке не буду ничего строить?

Александр Чупраков: Надо смотреть, какой у вашего участка вид разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, то каждый год в рамках муниципального земельного контроля мы проводим проверку таких земель.

Пока, правда, площадью от одного гектара и больше. И привлекаем к ответственности за неиспользование или использование не по назначению. Штрафы серьезные, до 10 процентов от кадастровой стоимости. В этом году впервые в истории мы подали иски в суд об изъятии земельных участков.

Если за год цена на недвижимость упадет на 30%, новую кадастровую оценку должны будут провести досрочно

А если собственник земли сельхозназначения (юридическое лицо) в течение трех лет не обрабатывал землю? Он, напомню, платил налог по льготной ставке - 0,3 процента. После первого года проверки ставка увеличивается в пять раз, до 1,5 процента. Плюс штрафы. Меры не действовали. Мы сейчас готовим иски на земельные участки площадью 900 гектаров.

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
5. Проверка результатов, а также их утверждение.
6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.