Что такое завышение по ипотеке

Ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее. Расчет завышения стоимости квартиры при ипотеке. Риски покупателя и их последствия при сделке с завышением стоимости жилья. Стоимость ипотеки

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

• если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
• при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
• такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
• дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% — это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

• В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
• Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
• Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
• Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
• Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
• Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

Завышение или занижение стоимости

Несмотря на то, что аккредитованные банком компании редко идут против принципов, иногда такое тоже случается. Риск потерять аккредитацию, а значит и постоянный поток клиентов, все же сказывается на добропорядочности фирмы, позволяя максимально объективно провести оценку недвижимости.

Чтобы избежать неприятностей, банк нанимает собственных оценщиков, которые выполняют две ключевые задачи.

• Во-первых повышают качество оценки, сводя к минимуму риски появления сговора заемщика и оценочной компании, а также реализуют возможность предъявить претензии к независимому оценщику, если возникнут сомнения в честности предыдущей оценки. В этом случае банк имеет на это право, так как является одной из сторон сделки согласно договору купли/продажи;
• Во-вторых, банк понижает стоимость оценочных услуг, так как формирует оптовый заказ, а от постоянного потока клиентов не откажется ни одна компания.

Сделка может осуществляться между банком и оценочной фирмой. Именно этим объясняется необъективная оценка стоимости жилья банковским оценщиком. Если сумма небольшая, банк имеет право выдавать меньшее количество денег заемщику. Но такая схема, скорее редкость, и доказывает, что лучше вообще не брать средства в банке с подобным подходом к клиенту.

А вот попытки ипотечников завысить стоимость недвижимости встречаются часто. Согласно неофициальной статистике приблизительно 30% таких сделок заканчиваются успешно. Но остальные 70%, особенно если махинация вскрывается, теряет доверие банка, следовательно в будущем взять любой кредит или провести другие операции с финансами для них будет довольно сложно.

Следует обратить внимание, что для того чтобы обезопасить сделку кредиторы требуют доказательства платежеспособности человека. Как минимум заемщик должен располагать расчётным счетом, на котором есть сумма достаточная для первого взноса за квартиру.

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

• если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
• продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
• приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Рекомендуемая статья: Ипотека без первоначального взноса - как оформить?

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень не стабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Как работает завышение для ипотеки

Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:

1. Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
2. Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
3. Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Выписка из отчета об оценке

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

• суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
• кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости. То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты. Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Этапы продажи

Как мы уже выяснили, идти на какой либо обман не стоит. Вот почему мы бы хотели напомнить об этапе проведения сделки купли-продажи при стандартной ситуации, без завышения стоимости.

• В первую очередь вы находите квартиру, которую хотите приобрести.
• Далее происходит этап заключения предварительного договора купли-продажи. Это необходимо если вы не готовы самостоятельно рассчитаться с продавцом.
• Банк проверяет квартиру с юридической стороны.
• Составляется договор и подписывается всеми сторонами.
• В случае ипотеки, банк предоставляет необходимую сумму покупателю. А он в свою очередь рассчитывается с продавцом квартиры.
• Далее идет процесс регистрации недвижимости в собственность.

Вот так, выполнив эти нехитрые действия, вы сможете приобрести необходимое вам жилье. Однако, что же делать с первоначальным взносом, если вариант с завышением цены мы исключили?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски

На самом деле их не так уж и мало. Все мы понимаем, что при успехе описанной выше схемы, все останутся довольны. Но давайте поговорим о том, что будет, если что-то пойдет не так как вы задумали.

В первую очередь хотелось бы отметить, чем рискует продавец, применяя завышение цены на свою квартиру:

• Вас могут обвинить в мошенничестве.
• При отказе банком в ипотеке, особо недобросовестные покупатели могут потребовать с вас деньги, которые они «заплатили» вам по данным расписки.
• Вас могут пригласить в налоговую инспекцию, и потребовать выплат согласно завышенной стоимости жилья.

Помимо этого, вы потратите кучу времени и нервов, а в итоге так и не продадите свою квартиру. Согласитесь, оно вряд ли того стоит.

Однако, когда речь идет о покупателе, то у него причин на сделку по завышению цены гораздо больше. Давайте рассмотрим их подробнее.

Как провести завышение жилья по ипотеке

Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5+1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ю стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

Читайте также: Кредит под залог земельного участка без подтверждения доходов

Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

Как провести сделку по завышенной стоимости

Объективные причины для завышения цены

Завышение стоимости может быть связано не только с мошенничеством. Давайте рассмотрим, что может стать причиной завышения цены на квартиры:

• Ориентация на верхний порог стоимости объектов. Расчет оценочными компаниями иногда проводится с разной ориентацией на порог цены, потому и получается такой разрыв. Если похожие квартиры стоят: одна, скажем, 4 млн рублей, а вторая 6 млн, оценочная компания учитывает, что жилплощадь, которую хочет купить заемщик будет стоить 6 млн. рублей. Это не ошибка, а просто специфика расчетов;
• Ошибка в документах на квартиру, например, с датой строительства дома или т.п. Такая проблема нечасто встречается, но если происходит, то стоимость жилплощади может быть завышена несознательно, и потому не признается актуальной;
• Изменение на рынке недвижимости. Поскольку ситуация на рынке нестабильна, всегда есть риск что резко произойдет обвал цен. Потому оценке, которая была произведена недавно, уже нельзя верить, так как цена в ней окажется существенно завышенной.

Завышение стоимости

У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.

Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.

Но не все так просто, не стоит особо рассчитывать на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Риски продавца, ровно, как и покупателя, довольно велики, причем афера вскроется на начальном этапе. А именно когда объект будет оценивать независимый эксперт, он же в том числе, должен определить, реальную стоимость квартиры, и если она не будет совпадать с запрашиваемой, то банк кредит не одобрит. Покупатель, конечно, может договориться с экспертом и получить документ с нужными ему данными, но и это плохой вариант, потому что шансы в данном случае равны нулю.

Другой вариант – договориться с продавцом о рассрочке платежа на размер первоначального взноса, о данном риске поговорим чуть позже. Вообще, хочется отметить, что банк готово оплатить только определенный процент от стоимости квартиры, и в расчет берется не только цена, установленная продавцом, но и оценка независимого специалиста.

Обратите внимание, что большинство кредиторов с целью обезопасить сделку от мошеннических действий со стороны ее участников, требуют от потенциального заемщика предоставить доказательства наличия у него суммы для первоначального взноса.

Есть еще один нюанс. Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

• оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
• установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
• снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
• определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Схема для обмана банка

Чтобы обманом получить средства в банке, нужно внимательно подходить к каждому шагу. Сейчас банковская система предусматривает риск обмана и очень ревностно относится к документам об оценке. Чтобы не подвести себя и не потерять доверие банковского учреждения, надо работать по такой схеме:

• Правильно подобрать недвижимость. Как правило, покупатели ищут квартиры, которые находятся в собственности уже более трех лет, отдавая предпочтение предложениям из вторичного рынка;
• Далее, надо переговорить с продавцом, ведь это по нему данная схема может ударить больнее всего;
• Надо чтобы владелец квартиры написал расписку, где указывает, что покупатель предоставил ему сумму первоначального взноса. Эту расписку нужно отнести в банк;
• Покупатель дает расписку, что он взял такую же сумму, для того, что быв случае расторжения сделки, каждая сторона осталась бы при своем;
• Если заемщик все делал правильно и ему повезло, в банке одобряют ипотеку. Покупатель отдает за квартиру сумму равную ста процентам.

Естественно, сотрудники банка понимают, что подобная схема не в их интересах, потому у каждого уважающего себя банка есть аккредитованная оценочная компания, а то и несколько фирм, с которыми происходит сотрудничество. Данные компании самостоятельно проводят оценку недвижимости, под которую будет выдана ипотека, и выставляют свою стоимость, что должна практически сбегаться с указанной в договоре цифрой. Если этого не произойдет, то у продавца будут проблемы, поскольку его оценка не является адекватной, и может вызвать подозрение в мошенничестве.

Понятия рыночной и кадастровой цены

На сегодняшний момент официально различают две цены на недвижимость: кадастровую и рыночную.

1. Рыночная стоимость. Это цена, которую готов заплатить покупатель за недвижимость в условиях рыночной конкуренции. Она считается максимально объективной, так как составляется на основе имеющихся сравнительных данных.

Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику. Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости. В ходе оценки берут во внимание:

• Планировку объекта;
• Полезную площадь;
• Состояние коммуникаций;
• Местоположение квартиры, и так далее.

Все названые условия существенно влияют на рыночную стоимость квартиры, потому оценку недвижимости можно совершить самостоятельно, пользуясь здравыми суждениями. Если квартира в хорошем состоянии, находится неподалеку от транспортных развязок, больниц и школы, в комфортном районе, то её стоимость будет высокой.

2. Кадастровая стоимость – это цена, на основании которой устанавливаются налоги на недвижимость. Приятный бонус в том, что она, как правило, ниже рыночной, потому редко искусственно завышается. В этом попросту нет необходимости, потому что по своей природе кадастровая цена на жилье всегда ниже рыночной. Правда, даже если уже были попытки повысить её, все равно разница между рыночной и кадастровой стоимостью немалая.

На кадастровую стоимость квартиры могут повлиять не так много факторов, потому не будет лишним их узнать:

• Согласно индексу региона подсчитывается средняя цена на квадратный метр;
• Срок эксплуатации оцениваемого дома.

Не удивительно, что при таком скудном списке критериев оценки, рыночная стоимость бывает на треть выше кадастровой. Хотя случаются ситуации, когда кадастровая и рыночная стоимость недвижимости сбегаются, но, как правило, это не слишком хорошо, потому что речь идет о старой недвижимости, рыночная цена которой очень низкая. Как же сделать так, чтобы осуществить покупку недвижимости в ипотеку, не выплачивая первоначального взноса?

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

• Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
• Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

Передо мною сообщение форума:
«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры. объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса». Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?»

Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры .

Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Как это сделать?

Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит — 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

И банки знают, что такое возможно.

Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
Почему?
Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» — мало.

Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.

Быть оценщиком, аккредитованным банком — почетно и приятно:
Есть при банке, допустим, три оценочные компании — у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован — такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

А захотят ли оценщики договариваться?
Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!

Что будет при «хорошем раскладе»?

Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке — не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.

А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.

В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.

Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
— или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
— или стоимость квартиры по оценке оценщиков.

И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.

Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
— или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
— или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
— или продавцу просто придется опять искать других покупателей.

Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал.
Вероятность этого риска — мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку — я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.

Именно поэтому, я лично не сторонник обманывать банки.