Кто такой заказчик в строительстве

Отличие между заказчиком и застройщиком, их функции в строительстве. Технический заказчик (генподрядчик) в строительстве - его роль?. В сфере строительства используется много непонятных простому человеку терминов. Однако лицам, решившим стать участниками долевого строительства, стоит знать их значение. Подробнее о характеристиках застройщиков, заказчиков и иных субъектах строительства, читайте в этой статье.

Кто такой застройщик

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от . Под застройщиком понимается организация, которая:

• имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
• владеет землей, на которой возводится постройка;
• привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Читайте также: Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
2. Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве. Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Функции заказчика

Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.

1. Предпроектная проработка, подготовка:
   • разработка бизнес-плана,
   • согласование работ на всех уровнях, включая разрешение на проведение СМР,
   • сбор и обработка исходных данных для проектной документации,
   • создание плана проведение конкурса по отбору подрядных организаций на все работы, обеспечение и проведение конкурса, договорное оформление отношений с выбранными исполнителями проектных, изыскательских, строительных работ,
   • подготовка предложений по регламенту работы комиссии (для согласования с инвестором),
   • выбор страховой компании и условий страхования рисков.
2. Подготовка строительной площадки:
   • выбор строительной площадки и получение разрешения на её использование: сбор документов по отводу участка, разрешение на использование энерго- и ресурсообеспечивающих коммуникаций, на производство работ в зоне линий воздушных электропередач, подземных коммуникаций и др.,
   • назначение ответственных лиц и передача ответственности за стройплощадку,
   • создание геодезической основы, определение места завоза-вывоза грунта,
   • разбивка осей и трасс,
   • проведение, в случае необходимости, переговоров о сносе с владельцами строений и обеспечение переселения, с расчётом остаточной стоимости и возмещения стоимости изымаемых участков, посевов, домов и др.,
   • контроль за состоянием зданий в зоне влияния строительных работ.
3. Контроль за ходом строительства:
   • утверждение ответственных за контроль лиц, уполномоченных от имени заказчика осуществлять надзор за СМР, за качеством оборудования, материалов, конструкций, принимать работы и приостанавливать строительство,
   • регистрация в госорганах лиц, проводящих работы повышенной опасности,
   • передача подрядной организации всех документов, включая согласования и разрешения, геодезической разбивочной основы и др.,
   • приём на баланс зданий и сооружений, включая сооружения временного характера, оборудования, материалов,
   • утверждение графиков работ,
   • согласование списка поставщиков и субподрядных организаций с проверкой у исполнителей лицензий и сертификатов,
   • осуществление технического надзора за строительством, и приостановка работ с консервированием объекта,
   • организация шефмонтажных и пусконаладочных работ,
   • приёмка, ввод в эксплуатацию и передача инвестору объекта.
4. Финансирование и учёт:
   • открытие банковского счёта, согласование с инвестором поступления средств,
   • согласование по договору с подрядчиками порядка и сроков оплаты (авансовых, промежуточных, премиальных, компенсационных платежей и полного окончательного расчёта),
   • ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учёта, с предоставлением установленной отчётности,
   • проведение анализа затрат и составление отчётности для инвестора,
   • организация аудиторской проверки и др.

Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.

Функции застройщика и заказчика

Застройщик (обеспечивает строительство):

1.  инженерные изыскания;
2. проектирование;
3. получение разрешения на строительство;
4. подготовка строительной площадки (отселение жителей с застраиваемой территории, снос старых зданий, создание временных титульных зданий и сооружений);
5. выполнение функций заказчика (либо заключение договора со специализированным заказчиком, либо заключение договора только на осуществление технического надзора).

Заказчик (осуществляет строительство):

1. организация строительства объекта (заключение договора генерального подряда и договоров подряда на отдельные виды работ);
2. технический надзор;
3. ввод объекта в эксплуатацию, передача его застройщику.

См. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утв. постановлением Госстроя РФ от № 58.

Полный заказчик, технический заказчик – новые термины делового оборота (сформировались на практике). Технический заказчик осуществляет только технический надзор.

В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик.

Что означает «осуществлять строительство» — расшифровка в п.3 ст.52 Градостроительного кодекса:

•  организация и координация работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту),
• обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительных работ,
• осуществление контроля за качеством выполненных работ и их соответствием требованиям проектной документации.

Строительный контроль – проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Порядок проведения строительного контроля установлен постановлением Правительства РФ от № 468.

Строительный контроль проводит лицо, осуществляющее строительство. Таким лицом могут быть застройщик или заказчик. Для проведения строительного контроля застройщик или заказчик могут привлекать физическое или юридическое лицо (п.2 ст.53 Градостроительного кодекса).

Перечень работ по организации строительства (реконструкции, капремонта), для которых требуется свидетельство о допуске, выдаваемое СРО – в пункте 33 приказа Минрегиона от № 624. Перечень работ по осуществлению строительного контроля, для которых нужен допуск – в пункте 32 этого приказа.

Проектно-изыскательские работы – это капитальные затраты (включаются в инвентарную стоимость строящегося объекта, «собираются» по дебету субсчета 08-3).

Проектированию предшествует предпроектная стадия:

1.  геологические изыскания на проектной площадке,
2. топографические исследования,
3. разработка ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства) или ТЭР (технико-экономический расчет).

Застройщик (заказчик) должен представить проектной организации:

1.  согласованные и утвержденные документы об отводе участка для строительства;
2. архитектурно-планировочное задание;
3. данные о топографической съемке и о геологических условиях участка застройки;
4. технические условия на подключение проектируемого здания к существующим инженерным коммуникациям;
5. необходимые сведения для разработки проекта организации строительства и составления сметной документации.

Стадии проектирования:

1) в одну стадию (рабочий проект) разрабатываются проекты для типовых зданий и сооружений;

2) при 2-х стадийном проектировании разрабатываются:

а) проект (стадия «П»), который включает:

•  архитектурно-строительные чертежи (планы, фасады, объемы, инженерное оборудование, организацию строительного производства и др.),
• технико-экономические показатели и сметы;

б) рабочая документация (стадия «РП») – комплект рабочих чертежей, состоящий из:

•  архитектурных и архитектурно-строительных решений,
• конструкций (металлических, железобетонных, деревянных),
• внутренней планировки,
• внутренних инженерных сетей,
• наружных сетей водопровода,
• канализации,
• отопления,
• электроснабжения и др.

Источник:

Допуск СРО для заказчика-застройщика и технического заказчика в строительстве

Заказчик-застройщик — участник инвестиционного процесса, который обеспечивает и координирует реализацию строительных объектов, контролирует ход, качество и сроки выполняемых работ. Необходимость вступления заказчика в саморегулируемую организацию представлена в положениях законодательной инициативы от 27-го июля 2010 года.

Реформы в строительном законодательстве напрямую не регламентируют обязательность вступления технического заказчика в СРО, но подведомственные ему организации, уполномоченные на выполнение определенных работ, должны состоять в саморегулируемой организации.

Например, если строительный заказчик без свидетельства СРО имеет договорные обязательства с компаний-подрядчиком, состоящей в профильном объединении и имеющей допуск на генеральный подряд, он вправе предоставить данной компании осуществлять реализацию строительства. Но поручить контролирующие и надзорные функции заказчик данной организации не вправе.

За принятие на работу генподрядчика, не состоящего в СРО, для заказчика предусмотрен штраф в зависимости от степени нарушения согласно нормам Кодекса об административных правонарушениях.

Важно отметить, что заказчик должен состоять в саморегуляторе, если он предполагает реализовывать функции контроля и надзора за строительством самостоятельно, без привлечения сторонних организаций. Также членство в СРО необходимо заказчику-застройщику в случае самостоятельного привлечения подрядчиков для реализации деятельности по организации строительного процесса.

Следовательно, для осуществления полномочий по надзору, контролю, координированию строительства заказчику нужен допуск СРО.Если у застройщика нет допуска, ему необходимо вступить в соответствующее партнерство для санкционированного осуществления полномочий по контролю и надзору в строительстве.

Без допуска компания-заказчик может заключить договор с генеральным подрядчиком и сторонней организацией, состоящими в СРО.

Если компания-исполнитель является членом соответствующей саморегулируемой организации, предусмотрена субсидиарная ответственность в границах компфонда данного объединения.

Наличие допуска для заказчика законодательно не закреплено, но для управления строительством членство в СРО является необходимым и важным условием эффективной деятельности структуры.

Источник:

Определение и границы термина

Заказчик в строительстве ­– это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.

Заказчик и инвестор

Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.

Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.

Заказчик и застройщик

Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.

Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.

Заказчик и проектировщик

Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.

Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.

Заказчик и подрядчик

В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.

Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:

1. Указанный исполнитель. В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
2. Согласованные списки субподрядчиков. При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
   • В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
   • Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
3. Прямой договор субподряда. С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.

Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.

Заказчик и поставщик

Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:

• В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
• Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.

Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).

Статья 52 ГрК РФ. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (действующая редакция)

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей.

Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

2.1.Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

2.2. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства:

5) лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.

3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда.

Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

3.1.Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.

3.2.В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства (если иное не предусмотрено настоящей статьей), могут привлекаться застройщиком или техническим заказчиком на основании договора строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

5) положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Источник:

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

Читайте также: Как проверить застройщика при покупке квартиры: инструкция

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.