Как заключить договор аренды

Как заключить договор аренды с физ.лицом. Особенности составления договора аренды помещения, офиса, транспортного средства. Скачать образец договора аренды. Как заключить договор аренды с физ.лицом. Особенности составления договора аренды помещения, офиса, транспортного средства. Скачать образец договора аренды

Регистрация документа

Выше мы рассказали, как заключить договор на аренду квартиры, а сейчас надо остановиться на других, не менее важных деталях. Вообще, регистрация арендного соглашения жилой недвижимости – это процедура, которая направлена на узаконивание состоявшейся сделки. Напомним, что данное действие необязательно при оформлении краткосрочного арендного договора, при условии, что он оформлен должным образом. Но определенные ситуации обуславливают целесообразность регистрации. Для регистрации обычного договора один из участников соглашения должен обратиться с соответствующим заявлением в БТИ, приложив подтверждение оплаты проведения регистрационных действий, необходимое количество экземпляров договора найма/аренды жилой недвижимости и экспликацию объекта, которая заказывается в БТИ по определенным расценкам.

Регистрация документа об аренде жилой недвижимости предполагает внесение отметки в гос. реестр (ЕГРП). Только после этого документ вступает в законную силу. Регистрационные действия защищают права и интересы сторон, а также доказывают законность сделки.

Целесообразно подчеркнуть, что регистрационные действия крайне желательны, если:

1. Собственник не совсем доверяет нанимателю.
2. Собственник живет в другом городе или вынужден часто уезжать из населенного пункта, где сдается квартира.
3. У собственника мало времени и он не успевает контролировать сохранность сдаваемого помещения.
4. Собственник хочет застраховаться от конфликтных ситуаций.

От арендатора требуется только поставить свою подпись в документе, но, если наниматель помещения отказывается от регистрационных действий, то это является поводом задуматься уже владельцу помещения.

Прекращение действия

Все условия по приостановке действия договора обычно прописываются в нём самом. Обращения в государственные структуры такая процедура также требует. Вместе с тем, рекомендуется дополнительно составлять соглашение о расторжении с указанием сроков передачи (и штрафов за их несоблюдение), наличия долгов и обязательств по их выплате. Сюда прилагается акт приёмки помещения арендодателем. Всё это скрепляется подписями сторон.

Регистрация прекращения действия договора проводится в том же порядке, что и регистрация самого документа договора – при письменном обращении в Росреестр, написании заявления и уплате аналогичной пошлины.

Содержание договора

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

• данные арендодателя и арендатора;

• объект аренды (арендуемое имущество);

• срок действия договора аренды;

• цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;

• условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);

• возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);

• условия продления (пролонгации) договора аренды;

• основания расторжения договора аренды;

• условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);

• иные существенные условия договора.

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Ситуация: может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя?

Да, может.

Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 Гражданского кодекса РФ, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендатором может выступать любой дееспособный гражданин.

Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК РФ). А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя). Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключения договора аренды.

Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях. За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).

Ситуация: может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство?

Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.

Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.

Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб. При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ведь перечень услуг по этой норме открытый. Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.

Это указано в пункте 3 статьи 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях, статье 24 Закона от 15 августа 1996 г. № 114-ФЗ и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июля 2014 г. № Ф07-5033/2014).

Выкуп арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды. Это возможно также и до истечения срока при условии внесения арендатором всей предусмотренной в договоре выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением. При этом арендатор и арендодатель вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.

Такой порядок предусмотрен статьей 624 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Такой договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о каждом из содержащихся договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды с правом выкупа признается не заключенным в части условия о выкупе, если в этом договоре не содержатся условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Существенными для договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ). В то же время договор аренды с правом выкупа не следует квалифицировать как договор купли-продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

В части договора, регламентирующей пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. По пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). То есть уплачиваемая в процессе пользования арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом несмотря на то, что может засчитываться в выкупную цену арендуемого имущества.

В части договоров, предусматривающей переход права собственности на имущество к арендатору, действуют правила, применяемые к договорам купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды/найма жилья – что это

Несмотря на то, что многие арендодатели не спешат оформлять договор о передаче в аренду жилья, это важнейший документ, в котором прописываются все детали. Именно благодаря такому договору стороны страхуют себя от всевозможных проблем и противоречий, решить которые нередко удается лишь в судебных инстанциях.

Одним из самых актуальных вопросов, решаемых при заключении договора аренды жилья, остается количество человек, проживание которых предполагается в снятой квартире. Кроме того, договором определяются права и обязанности, а также ответственность и действия сторон, участвующих в сделке, на случай возникновения разнообразных форс-мажорных ситуаций (коммунальная авария и пр.).

Как для собственника, так и для нанимателя жилого помещения важно оговорить момент, когда арендодатель сможет посещать сдаваемое жилье. Нередко бывает так, что хозяин квартиры, не предупреждая нанимателей приходит с «проверкой» (нередко в их отсутствие). А это является явным нарушением прав нанимателя.

Еще одним важным моментом при подписании документа становятся неожиданные обстоятельства, каковые могут появиться у одной из сторон. Допустим, вы условились с арендодателем о найме квартиры на 6 месяцев. Прошло три месяца, и владелец жилья, требует освободить его через два дня, поскольку им предполагается самостоятельное пользование жилплощадью. Заранее заключенный договор поможет избежать подобных ситуаций!

Оформление договора

Далее мы подробно расскажем о том, как заключается договор аренды квартиры: что для этого надо, на что важно обратить особое внимание.

Необходимые документы

Не надо стесняться спрашивать у арендодателя предъявить все необходимые документы:

• паспорт гражданина РФ;
• свидетельство прав собственности на объект;
• кроме того, дополнительно стоит попросить предоставить квитанции на оплату коммунальных услуг, чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, и выписку из паспортного стола/домовой книги о прописанных в жилом помещении лицах.

Удостоверьтесь, что данные во всех документах совпадают. Поскольку ваша внимательность будет гарантом надежности заключенного договора. Попросите собственника жилого помещения предоставить оригиналы всех необходимых документов.

Если собственниками сдаваемой в аренду жилплощади является несколько человек, то необходимо согласие всех лиц, зарегистрированных там. Здесь существует 3 варианта:

1. Письменное, заверенное нотариально, согласие всех собственников.
2. Один из совладельцев может заключить договор, имея на руках доверенность от остальных совладельцев.
3. Договор аренды подписывают все собственники при их личном присутствии.
4. Люди, не являющиеся собственниками, но зарегистрированы в сдаваемом помещении, тоже должны дать письменное согласие на это. Иначе, они в любое время смогут заявить права либо высказать определенные претензии, и арендатору придется срочно подыскивать новую квартиру.

Со своей стороны, арендатор (физ. лицо) должен предоставить оригинал паспорта. Если в объекте предполагается проживание нескольких человек, то необходимы данные из паспортов всех жильцов.

Период действия документа

Непременным элементом договора найма является установление срока, на который арендодатель передает объект арендатору. Аренда может быть оформлена на короткое время (до 12 месяцев) и на период 12-60 месяцев (долгосрочная аренда). Если документом не установлен конкретный период аренды, тогда подразумевается, что он заключен на максимально возможный срок (60 месяцев). Основные отличия между этими договорами — условия, по каким наниматель может быть выселен из занимаемой квартиры.

Заключая краткосрочный договор, собственник может установить период, на протяжение которого он сумеет аннулировать договор. Если таковой период не оговорен, то арендодатель не вправе выселить нанимателя до конца срока действия документа. А вот когда срок договора истечет, то арендодатель имеет право самостоятельно решить: оставить для проживания в квартире этого жильца (этих жильцов) либо искать новых квартирантов.

При заключении долгосрочного договора арендодателю будет гораздо сложнее выселить жильцов. После окончания срока действия соглашения арендодатель не вправе просто поселить в квартиру других людей – он должен уведомить об этом жильцов не меньше, чем за 90 дней до окончания срока. В противном случае, соглашение пролонгируется на прежних условиях. Если хозяин квартиры говорит, что он далее не хочет сдавать ее, то арендатор обязан его освободить. Но тогда он не вправе сдавать жилье минимум 12 месяцев, иначе предыдущие арендаторы имеют право обратиться в судебные инстанции и потребовать возмещения возникших убытков.

Что нужно зафиксировать в документе

Факт передачи в аренду объекта подтверждается подписанным всеми сторонами документом. Он может быть написан от руки либо заполнен распечатанный бланк. Вот почему надо с особой внимательностью отнестись к его подготовке. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. В документе обязательно прописываются следующие моменты:

1. Паспортные данные лица, сдающего помещение – место, где он постоянно зарегистрирован/проживает, дата и место рождения.
2. Аналогичная информация должна иметься и о нанимателе.
3. Полный адрес объекта с указанием индекса.
4. Правоустанавливающий документ на сдаваемый объект.
5. Период аренды (6, 12, 24, 36 и т.д. месяцев).
6. Сумма ежемесячной оплаты – она прописывается прописью и цифрами. Если за аренду вносится залог или предоплата за определенный срок, то она обязательно фиксируется. Только таким образом получится доказать собственную правоту в случае возникновения конфликтов.
7. Необходимо детально расписать схему оплаты с указанием даты. Кроме того, арендодателю желательно оговорить санкции за просрочку платежа (% от арендной платы).
8. Частота визитов хозяина помещения — когда и сколько раз он сможет приходить для проверки состояния квартиры, оплаты коммунальных услуг, телефонных счетов и прочее.
9. Опишите в деталях состояние объекта, имеющихся в нем предметов интерьера, бытовой техники и сантехники. Это избавит нанимателя от претензий со стороны хозяина по поводу, к примеру, поцарапанной «стенки», сломанной стиральной машины или телевизора.
10. Важно прописать условия пролонгации договора, если это будет нужно.
11. Поставить дату подписания документа и личную подпись.

В документе могут присутствовать и другие пункты, но они добавляются исключительно по согласованию сторон.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

• Бесплатный видео самоучитель по 1С Бухгалтерии 8.3 и 8.2;
• Самоучитель по новой версии 1С ЗУП 3.0;
• Хороший курс по 1С Управление торговлей 11.

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

• срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
• объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора  существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

• требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
• документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
• безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
• однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

• достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
• оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
• полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от № 122 «Закон о регистрации…»

При сдаче жилого помещения его владелец получает доход, но все доходы граждан должны подлежать налогообложению.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания и сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• другие вещи.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от по делу № А65-13380/2009):

• его местонахождение относительно других объектов;
• площадь, технические характеристики;
• иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от по делу № А55-12242/06-33).

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

• договоры аренды и субаренды земельных участков;
• договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Расторжение и прекращение договора

Расторжение и прекращение договора

Договор аренды может быть расторгнут:

• по решению суда (на основании требования арендатора или арендодателя);

• по основаниям, предусмотренным в законодательстве.

На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;

• по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;

• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;

• иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Об этом говорится в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить:

• арендную плату за все время просрочки,

• проценты за пользование чужими деньгами.

Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Ситуация: как определить разумный срок, по истечении которого арендодатель вправе расторгнуть договор через суд? Арендатору направлено предупреждение об устранении нарушений и предложение расторгнуть договор без указания срока для ответа.

В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 сказано, что к договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Это общие правила о расторжении договоров.

Там указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд не сразу. Сначала нужно получить отказ другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор. В суд также можно обращаться, если в срок, указанный в предложении (или установленный законом, или договором), не будет ответа. Если такой срок не был оговорен, то достаточно подождать 30 календарных дней.

При этом необходимым условием удовлетворения иска о досрочном расторжении договора является получение арендатором от арендодателя:

• предупреждения об устранении нарушений;

• предложения расторгнуть договор аренды, если нарушения не будут устранены.

Это следует из положений статьи 619 и пунктов 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

В суд нужно представить доказательство того, что арендатор был предупрежден о намерении арендодателя расторгнуть отношения. Доказательством может служить или подпись получателя, или уведомление о вручении заказного письма. Если такого доказательства суд не увидит, то иск о досрочном расторжении договора рассмотрен не будет (ст. 148 АПК РФ).