Как выгодно купить квартиру в москве

Как купить квартиру в строящемся доме (новостройке)? Какие есть варианты покупки квартиры (ипотека, рассрочка, материнский капитал)? Какие нужны документы для самостоятельного оформления квартиры?. Мы не можем купить квартиру! Подскажите как купить квартиру! Мы хотим знать все о квартире! В этой статье я частично поделюсь своими знаниями на эти темы..

Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:

• профессиональный подход к работе;
• срок существования компании на рынке;
• приличное техническое оснащение;
• порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

• заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
• указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
• перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

1. Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
2. В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
3. Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

Экономим на покупке вторичного жилья

Экономим на покупке вторичного жилья

Залоговое жилье с аукциона

Залоговое жилье — это то, которое кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Перечень предприятий, занимающихся продажей залогового имущества, довольно-таки солидный. У крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, Россельхозбанк, УралСиб на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества. Представлена там недвижимость российская и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, следует только действовать по алгоритму, предложенному системой. Просмотрите варианты на всех витринах. Когда найдете свой, очень внимательно изучите документацию. Не сильны в юриспруденции — обратитесь к специалисту.

В чем все же выгода покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно. Ипотека по факту — это довольно продолжительный возврат заемных средств (долгие деньги). А тут еще и задолженность по возврату. Поэтому банку необходимо, как можно быстрее продать такой объект недвижимости. А быстрой продаже, как вы понимаете, способствует низкая цена объекта. Но такую покупку нужно проводить с надежным юристом, чтобы он проверил все детали и убедился в безопасности жилья. Причем даже в том случае, если жилье продает известный банк. При таком варианте приобретения квартиры, планируемая экономия для вас может составить от 30 до 70%.

Вот, например, объявление на сайте ВТБ, в котором сказано, что на некоторые объекты дисконт будет составлять до 70%:

Принять участие в аукционе может любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация на АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).

Читайте также Торги (аукционы) по банкротству - Покупка недвижимости, автомобилей и прочего имущества банкротов и должников с аукционов по банкротству

Продается ипотечная квартира

Она дешевле потому, что никто не хочет связываться с рисками на покупку такого жилья. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия по нему составляет от 10 до 20 процентов. В чем риск и как его уменьшить?

Разберем на примере:Предположим, Сидоров решил купить у Ивановых двухкомнатную квартиру, которую те приобрели в ипотеку, но со временем не потянули такую финансовую нагрузку. Если Ивановы продадут квартиру через службу судебных приставов, то потеряют приличную сумму. Им выгоднее сделать это напрямую, хотя и со скидкой. К тому же, продать квартиру можно только если по ней нет долга. Поэтому Сидоров с семьей Ивановых договаривается. Идут в банк и он, Сидоров, гасит кредит — скажем, полмиллиона рублей. Но после этого, Иванов вдруг начинает капризничать и говорит, что передумал продавать квартиру. Сидоров подает на них в суд. Решение судья принимает вполне обоснованно в его пользу и обязывают Ивановых вернуть деньги. Но… денег на счетах к моменту окончания судебных заседаний и принятия решений, уже нет. При ежемесячном общем доходе семьи в 25 тыс. рублей, возвращать деньги Ивановы несостоявшемуся покупателю будут до скончания веков.

Чтобы такого не происходило, при реализации сделок на недвижимость, нужно нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, кто покупал недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучайте форумы), который и изучит договор, предоставленный агентством, а в случае приобретения квартиры без участия агентства, составит договор так, чтобы вы не пострадали. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и Обязательства сторон».

При современных коммуникационных возможностях консультацию юриста можно получить онлайн, даже бесплатно.

Читайте также Как продать квартиру в ипотеке - 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей

Жилье с прописанными в нем людьми

Строго говоря, это не такая уж большая проблема, потому что в ряде случаев (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) новый собственник может добиться выписки из жилья посторонних людей. Однако, это придется сделать через суд, так как прописанные жильцы будут несогласны с таким раскладом дел. Понимая, что потенциальных покупателей такая ситуация отпугивает, собственники обычно снижают цену.

Срочная продажа

Как и в случае с залоговым и ипотечным жильем, решившись приобрести квартиру, выбрав вариант из предложений срочной продажи, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости, а в случае необходимости и юриста. И первым делом проверьте чистоту сделки. Что это значит? То, что по объекту не существует на данный момент никаких юридических препятствий для заключения сделки, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.

Такими препятствиями могут быть:

• Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей.
• Отсутствие правоустанавливающих документов (обязательно наличие оригиналов).
• Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
• Неузаконенная перепланировка.
• Изменение в законодательстве РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
• Квартира в залоге у банка (ипотека).
• Наличие в квартире прописанного жильца, который не воспользовался своим правом приватизации.
• Квартира в аварийном доме.

Для этого следует проверить на основании какого документа продавец владеет квартирой. Первым делом проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должна быть информация о прописке в данной квартире, а перепроверить ее можно на сайте Федеральной миграционной службы. Попросите у него подтверждение – справку с места жительства, ее может предоставить Управляющая компания (ЖЭУ, ДЭЗа, ТСЖ).

Выдают справку любому человеку, неважно владелец вы квартиры или нет. Главное, знать точный адрес объекта сделки. Данный документ расскажет вам всё про собственников, владеющих данной площадью, какие и у кого доли, кто прописан в данной квартире, не находится ли на момент сделки объект недвижимости под арестом или в обременении под залог.

Проверяйте кто еще прописан в интересующей вас квартире. Для этого продавец должен предоставить вам домовую книгу и все ту же справку с места жительства, которую выдают в Управляющей компании (ЖЭУ, ДЭЗ, ТСЖ). Если проживают несколько человек и все они прописаны, то от них у продавца должно быть письменное согласие на продажу квартиры и доверенность на ведение сделки. Причем помните, что в таком документе указывается два пункта: на ведение непосредственно самой сделки и на проведение финансовых расчетов. Доверенность должна быть нотариально заверена. Ее достоверность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Важный момент, если в квартире прописан ребенок. В такой ситуации вам должны предоставить Согласие органов опеки на проведение данной сделки.

Услугами нотариуса придется воспользоваться и в том случае, если продается унаследованная недвижимость. У такой квартиры может быть несколько собственников. Чтобы исключить сюрпризы, следует посетить нотариальную контору, где вам и подтвердят, один ли претендент закрепил свое право на данный объект, или несколько.

Экстренная продажа жилья — не редкость. Например, если нужны деньги на дорогостоящую операцию, в случае срочного переезда, объединения квартир, развода, наконец. При приобретении такой квартиры, скидку можно получить солидную. Однако порой слово «срочно!» в объявлениях — это всего лишь привлечение внимания покупателя.

Без риэлтора

Многие потенциальные собственники боятся как продавать, так и покупать жилье без риэлтора, считая, что его наличие делает сделку более безопасной. На самом деле, безопасность сделки подтверждает юрист, а риэлтор находит подходящие покупателю варианты.

Разница между риэлтором и юристом, по мнению Московской коллегии юристов «Дубнин и партнеры», в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная от подбора жилья. Его комиссия составляет процент от сделки, и обычно, это совсем не дешево. Причем, как правило, при подписании Договора с риэлтором на сделку, он за ее последствия ответственности не несет. Что касается юриста. Он проверяет чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Не подберет вариант квартиры, однако, сможет проверить на историю: как она была приобретена, возможны ли впоследствии суды. Юрист подготовит документы для сделки, чтоб потом у сторон не возникли обоюдные претензии и сделку нельзя было признать ничтожной. Услуги юриста обычно являются фиксированными.

Читайте также Как получить налоговый вычет при покупке квартиры - пошаговая инструкция как оформить имущественный вычет и вернуть подоходный налог

«Нехорошая квартира»

Да, «нехорошие квартиры» бывают не только у Булгакова. В «Мастере и Маргарите» «нехорошая квартира» — это квартира, в которой происходят странные события. В нашу квалификацию «нехороших квартир» мы включили те, которые не следует приобретать:

• на площадке рядом с сомнительными соседями (алкоголики, асоциальные граждане);
• после пожара;
• в которой произошли нерадостные и даже криминальные события (кто-то умер или был убит).

Как выгодно купить квартиру – 7 простых шагов для покупателя

Следуя заранее продуманному плану, вы снижаете вероятность ошибок и минимизируете риски потерять свои деньги.

Шаг 1. Определяем параметры будущей квартиры

Следует сразу определиться, какая именно квартира вам нужна, в каком доме, на каком этаже, в каком районе. Продумайте также, на какой рынок будете ориентироваться – первичный или вторичный.

С другой стороны – обычно вокруг новостроек недостаточно развита инфраструктура, а в самих квартирах часто отсутствует внутренняя отделка помещений. Все эти нюансы стоит продумать и учесть заранее.

Шаг 2. Понимаем, сколько есть денег в наличии

Ясно, что предпочтения покупателей формируются в соответствии с имеющимися финансами, но определенная свобода манёвра у вас всегда имеется. Например, за одну сумму можно купить однокомнатное жильё в центре или «двушку» в отдаленном районе.

Поначалу финансовый вопрос кажется вполне определенным: количество собственных денег вам известно, вариантов покупки множество и во всех объявлениях указана цена объектов. Но когда доходит до дела, возникает множество нюансов.

Желание покупателя сэкономить вполне закономерно: обычно новичок на рынке жилья ориентируется на минимальные цены. Но специалисты предупреждают: большая часть привлекательных предложений, с которыми вы встречаетесь, просматривая объявления, — фикция или как говорят на языке риэлторов объявление-утка*.

Когда вы позвоните по указанным телефонам, вам ответят, что квартира продана или снята с продажи.

Ещё одно замечание: наличие определенной суммы в кармане либо на счету – это ещё не предел ваших возможностей. Кризис вовсе не поставил точку на институте кредитования. Банки по-прежнему дают в долг, хотя и меньше.

Наглядный пример

Мужчина 30 лет со средней зарплатой 30 — 50 тыс. рублей может получить кредит от банка в размере 1 — 1,5 млн. руб, что значительно увеличивает потенциальные возможности. На сумму кредита существенно влияет возраст заемщика, стаж работы и подтвержденный уровень дохода, кредитная история.

Не стоит планировать сделку «впритык»: лучше оставить часть денег на непредвиденные расходы.

Шаг 3. Выбираем способ покупки (за наличные или в ипотеку)

Способы оплаты подробно рассматривались выше, здесь же напомню, что каждый должен выбрать наиболее выгодный для себя вариант. Часть людей предпочитает рассчитаться за всё сразу (заплатил и забыл), для других такая возможность в данный момент времени просто нереальна.

Шаг 4. Выбираем способ поиска вариантов (самостоятельно без риэлтора или с помощью посредника)

Выбирая путь самостоятельной покупки жилья без посредника, будьте готовы к затратам времени, потерям психической и эмоциональной энергии. Особенно сложно будет тем, кто сталкивается с приобретением недвижимости впервые.

Изучайте информацию, наберитесь терпения, не принимайте спонтанных решений.

Шаг 5. Осматриваем подходящие варианты

Не стоит сразу цепляться за первую попавшуюся квартиру. Обязательно просмотрите несколько вариантов.

При просмотре изучите «подводные камни», прежде чем составлять договор. Если цена кажется вам заниженной, возможно существуют некоторые обстоятельства, которые от вас скрыты – например, неудачные соседи, отсрочка заселения в новостройке.

Даже микроклимат района имеет значение. По дороге к новому жилью стоит обратить внимание на местный «контингент». Для наглядности можно даже воспользоваться общественным транспортом. Жить в криминальном или чисто «пролетарском» районе комфортно только представителям определенных категорий граждан.

Если есть дети, подумайте об их перспективах – в какие школы они будут ходить, кто будет их друзьями.

Двор, придомовая территория, подъезд и лифт – всё это неотъемлемые элементы вашей будущей собственности. Не стоит покупать «камеру в тюрьме» даже по очень выгодной стоимости. В самой квартире обязательно изучите те элементы, которые обычно не упоминаются в описаниях объектов:

• высоту потолка;
• тип перекрытий;
• состояние проводки и сантехники;
• состояние пола и стен;
• наличие лифтов, их количество и состояние.

Оцените сумму будущего ремонта и прибавьте её к цене квартиры – это и будет её реальная стоимость. Готовясь к встрече с владельцами, заранее составьте список важных вопросов:

• какова предыстория квартиры;
• кто прописан на жилплощади, есть ли среди прописанных дети, лица, проходящие службу в армии или отбывающие срок заключения, психически больные;
• есть ли задолженности по «коммуналке» и каков ее размер.

В идеале этим должен заниматься риэлтор, но не все агенты добросовестны. Проверять юридическую чистоту квартиры нужно очень тщательно.

Если вы твёрдо решили, что квартира подходит, переходите к следующим важным пунктам: кто оплачивает оформление документации, в какие сроки хозяева намерены фактически освободить объект. Это необходимо зафиксировать в договоре.

Шаг 6. Ведем переговоры с продавцом (торгуемся)

Торг – это нормально, но важно соблюдать меру.

Многократные настойчивые попытки сбить цену могут окончиться «провалом»: продавец решит поискать более сговорчивого покупателя и откажется от сделки. Если вместо реального хозяина квартиры вы имеете дело с доверенным лицом, на особые послабления можно не рассчитывать, хотя и у посредников есть своё пространство для финансовых маневров.

Узнать реальную цену квартиры можно следующим образом: позвоните другим агентствам и предложите им эту жилплощадь на продажу якобы от лица владельца, описав все параметры жилья максимально подробно. Агентства выскажут вам ряд мнений о цене – сравните их с предложенной собственником стоимостью.

Если разница не в вашу пользу, можно торговаться дальше.

Шаг 7. Юридически оформляем сделку

Все оформление осуществляется в 3 этапа:

1. Проверка документов. На этом этапе вам как покупателю нужно проверить наличие необходимых бумаг для возможности совершения сделки. Особенно стоит обратить внимание на правоустанавливающие документы и наличие возможных обременений (несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, арест или залог квартиры).
2. Заключение договора и сдача документов на регистрацию. Если все документы в порядке, тогда вы заключаете договор купли-продажи, а предварительно аванс передаете по договору задатка. Далее сдаете документы в регистрирующий орган для удобства в МФЦ.
3. Прием-передача недвижимости. Принимаете купленную квартиру, проведя ее осмотр и подписав акт приема-передачи недвижимости.

Скачать образец акта приема-передачи недвижимости. (docx, 30 Кб)

Как правило, при покупке жилья покупатель вносит задаток*.

Задаток — предоплата за объект недвижимости, который покупатель передает продавцу, согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости (договор задатка). Размер задатка как правило составляет до 5% от стоимости объекта.

Задаток оформляется как гарантия совершения сделки обеими сторонами — продавцом и покупателем.

В договоре сделки должен быть четко указан порядок расчетов.

Скачать образец договора задатка (docx, 95 Кб)

Сдача документов

Документы подаются в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Новым владельцем оформляется право собственности на квартиру.

Надежнее, если вы передаёте деньги после одного из этих этапов, но не ранее. Передачу денег обязательно нужно удостоверить: если вы работаете с агентством, документальным сопровождением всех финансовых дел должно заниматься именно оно.

Важно, чтобы прописанные на жилплощади лица (даже не являющиеся владельцами), документально подтвердили своё согласие на выписку. Необходимо также наличие согласия на сделку супруга или супруги владельца, если жилплощадь была куплена в период брака.

Согласно законодательству, договор можно заключить в простой письменной форме, но лучше сделать это в форме нотариального удостоверения. Это даёт дополнительные гарантии законности ваших документов.

Что касается способа проведения денежных расчетов, то данный вопрос законом никак не регламентируется. Вариантов довольно много, но самый актуальный метод – оплата через банковскую ячейку.

Она арендуется на несколько недель, покупатель помещает туда деньги, после чего его доступ блокируется на весь срок аренды, кроме 2 последних дней. Продавец имеет право забрать деньги после предъявления зарегистрированного договора продажи собственности.

После сделки оспорить какие-либо пункты договора сложно, но можно. Например, если за квартирой обнаружились крупные долги, законодательство будет на вашей стороне, если соответствующий вопрос прописан документально. Если вы забыли об этом пункте в момент совершения сделки, платить придётся именно вам.

Как мы сбили цену

Мы заключили эту сделку со скидкой 550 000 Р от первоначальной стоимости квартиры.

Сначала еще один потенциальный покупатель отказался от квартиры, так как не был готов покупать ее немедленно. Потом на рынке недвижимости начался заметный застой — так мне сказала риелтор. Она отдельно встретилась с продавцом и провела переговоры: потрещали с ним о состоянии рынка, покручинились по поводу застоя. В итоге договорились о скидке 350 000 Р. Получалось 4 300 000 Р за квартиру.

После этого мы встретились в квартире во второй раз: я, мой риелтор, продавец и его жена, которая оказалась собственницей квартиры. Тут началась моя работа. Я рассказала, что это единственная квартира, которая мне понравилась, и что я бы очень хотела ее купить, но у меня не хватает денег. Терять было нечего, поэтому я говорила все как есть: откуда у меня первоначальный взнос, сколько я смогла накопить за эти несколько месяцев, как экономила на еде, сколько мне дает банк и каким будет мой ежемесячный платеж.

Как сбить цену на что угодно

В итоге мы договорились на 4 100 000 Р. И пожали друг другу руки.

Пришло время оформлять документы — но это тема отдельного разговора.

Особенности покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге

Цены на квартиры в столице и СПб на порядок выше, чем в регионах РФ. Рядовому гражданину, живущему на среднюю зарплату, приобрести даже однокомнатную «квартирку» в Москве нереально, но всегда есть шанс перестать быть «рядовым», начав своё дело и изменив уровень доходов.

В последнее время стоимость даже «недорогой квартиры» в Москве и Санкт-Петербурге колеблется от 4 000 000 до 10 000 000 рублей за «однушку». С большим количеством комнат и солидным метражом такая недвижимость будет стоит от 10 миллионов рублей, если речь не идет о покупке жилья в старом убитом доме.

Иногородним жителям доступны варианты приобретения по ипотеке, если они имеют стабильный высокий доход, планируют переехать в столицу на ПМЖ или купить жильё для студента, обучающегося в московском вузе. С наличными деньгами вопросы покупки жилья в Москве и СПб решаются более просто.

На что влияет ставка

Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.

Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.

Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%. Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса.

Основные этапы покупки

Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.

Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.

Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.

Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее. У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло. В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.

Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.

Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ. Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду. Все счастливы.

Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.

Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку. Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру. Например, мы с риелтором договорились о том, что она сама заберет свидетельство о собственности, мне только пришлось подготовить доверенность.

Сложности с оценкой квартиры

Оценка квартиры — один из самых сложных этапов покупки. Когда мы начали готовить квартиру к сделке, риелтор сразу посоветовала сделать альтернативную оценку.

Как сделать оценку квартиры

Обычно оценку проводит сам банк. Приходят сотрудники банка или оценочной компании, с которой сотрудничает банк, делают фотографии квартиры, проводят замеры, смотрят выписки из домовой книги и кадастровую стоимость. Потом они составляют заключение, где прописывают рекомендуемую стоимость. Если стоимость ниже заявленной продавцом, то ипотеку могут не одобрить. Так произошло и со мной. Банк оценил квартиру в 3 800 000 Р.