Как проверяет банк квартиру при ипотеке

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает. Способы обмана при покупке квартиры. Что должно вызывать подозрение. Может ли обмануть риэлтор? Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку. Для многих россиян возможность приобрести жильё в кредит является единственным способом обзавестись собственными квадратными метрами, но на что он дается? Как узнать, какое жилье подходит по требованиям (и что это значит), пройдет ли оно проверку по юридической чистоте, окажется подходящим и его можно будет купить, а какая недвижимость нет? Проверяет ли банк квартиру при ипотеке, а также зачем и как он это делает - узнаете здесь.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Почему может не одобрить выбор?

Существуют дополнительные причины, по которым банк не одобрит выбор жилья и вы не сможете его купить:

• наличие «белых» пятен в истории квартиры.
• При покупке в новостройке застройщик не аккредитован в банке.
• При покупке дома он является отдельно стоящим строением и не входит в состав населённого пункта или коттеджного посёлка.
• Приобретаемый земельный участок имеет сельскохозяйственное назначение или для ведения садоводства и огородничества.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
6. Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
7. Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке?

Да. Такая проверка обязательна по закону, так как все сделки по ипотечному кредитованию подлежат обязательному страхованию от утери права собственности. То есть, в случае если недвижимость находится в залоге, на не претендуют третьи лица или не истек срок обжалования по принятым ранее в отношении квартиры судебным решениям, жилплощадь может быть отчуждена. При этом покупатель-заемщик вправе претендовать на возмещение уже потраченных на приобретение недвижимости средств, а банк по факту теряет выданные средства. То есть проверка банком ипотечной квартиры проводится в первую очередь для обеспечения собственной безопасности и минимизации риска финансовых потерь.

Как проходит оценка квартиры банком при ипотеке?

Специалисты службы безопасности банка, страховой или юридической компании осуществляют проверку недвижимости, запрашивая стандартный пакет документов от владельца и/или заемщика. В случае подозрения или отсутствия некоторых документов банк может их запросить в индивидуальном порядке. При этом могут быть затребованы бумаги, не предусмотренные стандартным перечнем.

Сколько банк рассматривает квартиру по ипотеке?

Срок рассмотрения заявки обычно устанавливается внутренними правилами банка. Он может составлять от нескольких дней до нескольких недель. Многое зависит от загруженности службы безопасности банка и наличия необходимого пакета документов.

Как оценивается жилье на вторичном рынке

Нередко граждане желают приобрести квартиру, находящуюся на вторичном рынке. В этом случае объект подвергается более тщательной проверке.

Оцениваются разные факты:

• определяется степень износа самого строения;
• одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
• часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
• учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
• изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
• жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
• не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.

Схема проведения ипотечной сделки.

Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.

К ним относится:

• комнаты в коммуналках, но исключением будет ситуация, когда остальная часть квартиры уже принадлежит потенциальному заемщику, поэтому по итогам покупки предметом залога станет полноценная квартира;
• жилые помещения, находящиеся в общежитиях или малосемейках;
• квартиры в домах, у которых внешние стены сделаны из древесины.

Как происходит оценка квартиры для получения ипотеки? Подробнее здесь.

Каждый банк перед предоставлением заемных средств требует от заемщиков проведения оценки покупаемого объекта. Если продавец устанавливает слишком высокую цену, то не будет одобрена ипотека. Это же относится и к необоснованно низкой цене.

Правовые аспекты процесса

Сделка, предполагающая покупку объекта недвижимости, считается специфической и сложной. Если требуется приобрести квартиру на вторичном рынке, то дополнительно банк будет изучать, не претендуют ли на эту жилплощадь другие лица. Поэтому оцениваются правовые аспекты процедуры.

Учитываются для этого разные моменты:

• юридически жилплощадь должна быть свободной, поэтому в ней не должны быть зарегистрированы посторонние лица;
• не допускается наличие какого-либо обременения;
• прежние владельцы не должны обладать значимыми долгами по квартплате;
• проверяется, не прописаны ли в квартире люди, отказавшиеся от приватизации добровольно, или дети, так как этих граждан выписать из жилья практически невозможно;
• банк выдает отказ в заемных средствах, если один из совладельцев находится в розыске;
• не будет предоставлена ипотека, если после смерти одного из совладельца не прошло больше полугода, так как велика вероятность, что другие люди будут претендовать на объект в качестве наследников;
• при подозрительной истории так же можно ожидать отказа, поэтому если за один год квартира часто продавалась, то можно говорить о наличии значимых подводных камней;
• практически всегда отказывает банк в кредитовании, если планируется покупка квартиры, где прописаны дети, так как если заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке, то при конфискации и продаже квартиры можно столкнуться со сложностями за счет вмешательства органов опеки;
• трудности возникают при проживании в объекте инвалидов или пенсионеров, иждивенцев собственников или людей без прописки.

Что именно проверяют банки при выдаче ипотеки? Смотрите видео:

Таким образом, изучению правового статуса уделяется действительно много времени со стороны работников банка, поэтому если заемщики получают отказ в заемных средствах, то можно быть уверенным в наличии серьезных оснований для такого решения.

Как расценивается банками перепланировка

Банки негативно относятся к выдаче средств на покупку недвижимости с перепланировкой, так как обычно значимые изменения в жилье не являются законными.

Как оформить ипотеку онлайн в Сбербанке? Узнаете по ссылке.

Если выявляются незаконные корректировки, то банки требуют в течение полугода от прошлого владельца получить разрешительные документы на эти изменения. Если это невозможно, то надо квартиру привести к прежнему виду.

Если сами владельцы захотят в процессе действия кредитного договора внести разные изменения в недвижимость, то все они должны быть предварительно согласованы с кредитором, так как такие действия могут привести к изменению стоимости объекта.

Если банк дает разрешение на проведение перепланировки, но заемщик все равно выполняет данные работы, то кредитор может подать иск в суд, на основании которого расторгается ипотечный договор или присуждается возврат недвижимости к прошлому состоянию.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик. Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до. Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

1. Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
2. Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Сколько длится проверка

Заемщика, впрочем, как и продавца квартиры, интересует, сколько Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке.

Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.

Читайте также: Что значит дебетовая карта Сбербанка

Какие требования банк предъявляет ипотечной квартире

Ипотека – это кредит под залог недвижимого жилого имущества. Залог, по закону должен отвечать нескольким требованиям. Самое главное – такую квартиру, если вы не исполните свои обязательства, залогодержатель (банк) выставит на аукцион и продаст, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным.

Банк разрабатывает свои критерии, в зависимости от того, где простирается его деятельность территориально, в какой сфере и пр. Некоторые банки принимают в залог только квартиры в черте города, другие – дома с земельным участком. Реже всего банки радуются дачным участкам со строениями и без – это самая неликвидная ниша на рынке недвижимости.

Основные требования к залоговым ипотечным квартирам:

1. Квартира должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа.
2. Располагаться в районе, где спрос на жилье в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, хотя бы, не сильно упадет.
3. Здание должно соответствовать все пожарным, санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Раздельный санузел, подведенные коммуникации и отделенная зона кухни, если есть газовые приборы – обязательное условие.
4. Проверка соответствия технического плана и возможных перепланировок проводится только для того, чтобы определить, уменьшило ли это стоимость квартиры или нет.
5. Основные перекрытия и балки не должны быть деревянными. Вообще деревянные дома не принимаются под залог.
6. Фундамент должен быть каменным, бетонным (из устойчивых современных материалов).
7. Находиться в регионе действия банка и его филиалов.
8. Возраст здания не может быть старше 1998 года. Это требование может указывать и другой возраст, например, не старше 20 лет.
9. Район расположения должен быть интересен банку. Так как, возможно, через несколько лет государство будет скупать участки земли на этом пространстве за высокую стоимость под строительство магистральных дорог, к примеру, или других объектов.
10. Документы на квартиру должны быть «чистыми» без обременений арестом и пр. если существует еще один собственник, а вы забыли про него и не получили согласия на использование жилья как залога, то, по суду, вам придется разбираться и с кредитором и с совладельцем.

Вы должны будете предоставить банку письменные согласия всех обладающих имущественными правами, лиц, технический и кадастровый паспорта на квартиру/дом, земельный участок, на котором расположено жилище (для частных домовладений).

Проведенный банком аудит относительно вашей персоны и квартиры, влияет на решение о выдаче кредита.

Если вы изначально готовитесь к тому, что предоставите банку лжеинформацию, то как минимум записывайте, когда, в какой банк, какие данные отправляли. Ваша ложь обязательно вскроется – век новых технологий, единой информационной сети и спутниковых устройств слежения уже не позволяют скрыть практически ничего о каждом жителе планеты.

Важно! При ипотеке физическим лицам и выдаче кредита на развитие бизнеса юр. лицам проверки проводятся более тщательно, чем при заявке на потребительский кредит. Причина – долгий срок и большая сумма займа.

Какие квартиры в новостройках становятся идеальными для банка

Как уже было сказано, основным требованием к ипотечному жилью является его ликвидность. Поэтому «новостройка» в качестве залога для банков предпочтительнее «вторички», но лишь в том случае, когда жильё уже сдано или строительство находится на стадии завершения. Важным критерием служит репутация компании продавца.

Большинство финансовых организаций предпочитают работать с уже проверенными застройщиками. Сбербанк здесь не является исключением. На официальном сайте можно отыскать развернутый список компаний, с которыми сотрудничает данное кредитное учреждение. Помимо этого учитываются такие нюансы, как расположение новостройки, наличие инфраструктуры.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Проводят ли банки проверку

Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.

Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.

Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.

Как выполняется процесс

Процедура проверки реализуется в несколько последовательных этапах:

• первоначально работниками банка или страховой фирмы проверяются все документы, переданные потенциальным заемщиком;
• запрашиваются дополнительные бумаги от продавца;
• если отсутствуют нужные документы или возникают даже малейшие подозрения, что сделка является мошеннической, то будет дан отказ в кредитовании;
• банк может запрашивать разные бумаги при необходимости.

Как правильно брать ипотеку? Ответ в видео:

Для многих покупателей использование заемных средств банка выступает в виде дополнительной гарантии того, что сделка является юридически чистой, так как увеличивается количество инстанций, проводящих проверку. Но даже при таких условиях всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками.

Сколько длится банковская проверка

Срок, в течение которого рассматривается заявка потенциального заемщика, может быть разным, так как обычно регламентируется внутренними документами любого учреждения.

Стандартно данный процесс варьируется от двух дней до нескольких недель. На него влияют разные факторы, к которым относится объем рассматриваемых документов, загруженность работников банковского учреждения, необходимость запрашивать дополнительные бумаги или другие параметры.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана. Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко. Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Какие еще нюансы учитываются Сбербанком

Заботясь об обеспечении безопасности залога, банки обращают внимание на расположение недвижимого объекта. Недвижимость в центральных районах с развитой инфраструктурой предпочтительнее, нежели жильё на окраине. Анализу подвергается и спрос на помещение. В идеальном варианте он должен увеличиваться или хотя бы оставаться постоянным длительное время. Как показывает практика, Сбербанк охотно одобряет приобретение квартир в зданиях, возраст которых не превышает 20 лет.

Оценщики обращают внимание на состояние жилого помещения, а точнее на наличие необходимых коммуникаций: газа, воды горячей и холодной, электричества, санузла, отопления (парового или газового). Квартира должна иметь жилой вид и достойную внутреннюю отделку. Загородные дома должны находиться в жилых поселениях, имеющих транспортную развязку и достойную инфраструктуру. Подозрение вызовет как слишком высокая, так и слишком низкая стоимость жилья.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

• дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
• в квартире выделена кухня и санузел;
• проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
• если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
• не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
• прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Нужен ли риэлтор при покупке недвижимости в ипотеку?

Да. Хотя при ипотеке банк проверяет чистоту квартиры, этого не всегда достаточно. Всегда существует риск того, что недвижимость не будет одобрена представителями банка или страховой компании, а значит, заемщику придется искать новое предложение, затрачивая на это собственное время, и вновь собирать документы.

Еще один важный аспект связан с правом пользования, которое могут сохранять некоторые лица (бывшие владельцы), имевшие право на приватизацию, но не воспользовавшиеся ей. То есть покупатель приобретает недвижимость, получая на нее права собственности, но также получает и нежданного соседа, которого по закону нельзя выселить. Банк при этом сохраняет обеспечение по кредиту, а для страховой компании этот случай не относится к страховому, так как клиент не теряет права собственности. Пострадавшим оказывается лишь заемщик. Огромным плюсом привлечения к оформлению риэлтора является возможность его личного общения с владельцем недвижимости, что позволяет выявить некоторые факты и аспекты, неотображенные в документах.

Что делает риэлтор при покупке недвижимости в ипотеку?

Задача риэлтора обычно сводится к упрощению процедуры и сокращению срока рассмотрения и выдачи кредита, так как проверяют квартиры банки при ипотеке достаточно тщательно. Специалист поможет в выборе наиболее выгодного в финансовом плане варианта, сэкономит время, отклонив заведомо подозрительные предложения, по которым банк с большой вероятностью выдаст отказ, поможет решить проблемы с сохранением прав пользования недвижимостью у бывших владельцев. Кроме того, в обязанности риэлтора входит сбор и подготовка пакета документов, оформление сделки и т.д.

Что еще учитывается банками

При изучении всех вышеуказанных факторов можно говорить о том, что банки без проблем выдают средства на покупку жилья в новостройке, построенной надежным и проверенным застройщиком, который заранее будет аккредитован в выбранном банке.

На вторичном рынке желательно покупать квартиру с одним собственником и при отсутствии прописанных других лиц в жилье. Дополнительно учитывается, что квартира должна находиться в свежем доме, обладающем прекрасным состоянием.

Документы для проверкки юридической частоты квартиры. Фото:

Важно! Даже если квартира не совсем соответствует требованиям банка, все равно заемщики могут рассчитывать на одобрение.

Какие банки являются лояльными

Существуют банки, которые лояльно относятся к выбору потенциальных заемщиков, поэтому выдают средства даже для покупки не слишком привлекательного для учреждения объекта.

Другие банки строго относятся к проверке недвижимости, поэтому при наличии серьезных негативных параметров просто отказывают в кредитовании. К ним относятся такие крупные банки как Сбербанк или ВТБ24.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

• явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
• из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
• продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
• продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Проверяют ли банки юридическую чистоту ипотечной недвижимости

Финансовая организация, выдавая гражданам материальные ссуды, в обязательном порядке проверяет их платежеспособность. Поскольку приобретаемая недвижимость служит обеспечением по кредиту, банк проводит обязательный андеррайтинг (проверку) ипотечного жилья. Целью процедуры является подтверждение актуальной рыночной стоимости и проверка информации, относящейся к состоянию объекта. Кредитор заинтересован в том, чтобы жильё, при необходимости можно было продать быстро и по хорошей цене. Проверка квартиры Сбербанком при ипотеке сводится, в основном, к оценке ликвидности объекта и выявлению проблем, способных привести к отмене сделки купли-продажи.

Способы обмана при покупке квартиры

1. Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
3. Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
4. Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что проверяет банк?

Список требований к жилью в каждом банке свой.

Однако существует общий перечень требований ко всем объектам недвижимости для любых кредитных организаций.

1. Свыше 3-х лет в собственности.Банки практически всегда отказывают, если жильё находится в собственности меньше, чем 3 года.
2. Расположение жилья.Одобрение не дают, если квартира или дом находятся за чертой города или в неблагополучном районе.
3. Стоимость жилья.ВНИМАНИЕ! При определении стоимости банк исходит из цены, которую определит аккредитованный оценщик. Это значит, что стоимость приобретаемого жилья не должна превышать указанную цену, иначе одобрение не дается.
4. Проверка юридической чистоты жилья.

   Общие требования:

   • жильё не должно быть арестовано или находиться в залоге.
   • У него не должно быть несовершеннолетних либо престарелых собственников.
   • Если квартира проходила приватизацию, не должны быть нарушены права всех прописанных на тот момент в квартире граждан.
   • Предыдущие сделки с недвижимостью не выглядят подозрительно.
   • Дееспособность продавца должна быть подтверждена соответствующей справкой из медицинского учреждения.

Основные требования к объекту недвижимости

К дому

Довольно часто покупатели жилья хотят приобрести жилой дом с земельным участком, в этой ситуации банки выдвигают свои критерии для одобрения:

1. дом должен быть построен из кирпича или пеноблоков и при этом стоять на прочном залитом фундаменте.
2. Согласно техническому паспорту БТИ износ дома не более 50 %.
3. Дом должен быть оформлен в коттеджном посёлке либо в населённом пункте.
4. Наличие всех необходимых коммуникаций: свет и вода, а также газовое отопление.
5. Качественные подъездные пути к дому и населённому пункту в любое время года.

К квартире

Различаются стандарты для квартир в новостройке и на вторичном рынке.

1. Требования к жилью в новостройке:
   • желательно, чтобы застройщик был аккредитован в банке – это значительно повышает шансы на одобрение.
   • Соответствующим образом оформлены права на земельный участок и разрешение на ведение работ.
   • Дом должен соответствовать проектной декларации.
   • Все подводимые коммуникации: электричество, отопительные системы и водоснабжение новостройки соответствуют строительным нормам.
   • Застройщик имеет положительную историю выполненных ранее работ.
2. Требования к недвижимости на вторичном рынке:
   • дом должен находиться в черте города в благополучном районе с развитой инфраструктурой.
   • Желательно, чтобы дому было не более 10 лет, и он имел этажность от пяти этажей и более.
   • Если выполнялась перепланировка, то она обязательно должна быть узаконена.
   • Состояние квартиры соответствует санитарно-техническим нормам.
   • Износ дома по сведениям БТИ не должен составлять свыше 70 %.
   • Год постройки дома моложе 1970.
   • Наличие сантехники в ванной, туалете и кухне.
   • Подключение к системе отопления, наличие обогревательных батарей в каждом помещении.
   • Наличие электрической либо газовой плиты в соответствии с типом дома.
   • Наличие входной и межкомнатных дверей в рабочем состоянии для выполнения своих функций.
   • Оконные рамы должны быть полностью остеклены.

К земельному участку

1. Выполнено межевание участка и постановка на кадастровый учёт, а также оформлены документы на право собственности.
2. Участок приписан к населённому пункту и имеет назначение: для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства.

Оценка вторичной недвижимости

Базовые требования, предъявляемые к залоговому имуществу, изложены в статье 102 Федерального закона об ипотеке. Основной показатель – оценочная стоимость объекта, которая должна составлять около 70% от суммы займа. Кредитная организация наделена правом самостоятельно устанавливать критерии выбора. Банк при этом опирается на закон, защищающий права потребителя. Кредитор оценивает не только квартиру, но и здание, в котором она расположена. Если жилая постройка возведена до 1957 года, придется доказывать, что она не находится в аварийном состоянии.

Сложно получить ссуду на покупку квартиры в панельной или блочной «пятиэтажке» хрущевских времен. Износ здания по нормативам БТИ не должен превышать 60%. Банк вправе запросить документы, подтверждающие, что дом не будет снесен или реконструирован до момента полной выплаты заёмных средств. Существуют также ограничения по площади жилья:

• однокомнатная квартира от 32 кв. м;
• двухкомнатное жилое помещение от 42 кв. м,
• трехкомнатная квартира от 55 м кв.

Кухня в квартире, приобретаемой по ипотеке, должна быть более 5,9 квадратных метров. Банки не выдают ссуды для покупки деревянных жилых домов, отдельных комнат в коммуналках или общежитиях.

Правовые нормы

Квартира, проданная с нарушениями закона, после долгих судебных разбирательств может быть возвращена владельцам. Чтобы исключить риск наложения ареста на залоговое имущество, банки обращают пристальное внимание на соблюдение правовых норм при оформлении сделки. Основную проблему представляют несовершеннолетние собственники. Если при продаже жилплощади их права были нарушены, дети вполне могут восстановить справедливость через суд.

Нужно учесть, что существует категория граждан, имеющих право на пожизненное пользование жильём. К ним относятся, в первую очередь, члены семьи владельца помещения. Даже если такой родственник, по каким-либо причинам был временно выписан из квартиры (отбывал наказание, проходил лечение, служил в армии), он через суд сумеет восстановить свое право пользования, чем создаст немало проблем как новым хозяевам, так и банку.

В ипотеке будет отказано, если жильё имеет обременение (залог или рента). Сделка купли-продажи по квартире, относящейся к наследуемому имуществу, возможна не ранее, чем через год. Банк обращает внимание на то, чтобы у продавца не было долгов перед застройщиком или жилищной конторой. Подозрение банковских юристов вызовет и частая продажа жилья.

Читайте также: Как действует кредитная карта Сбербанка

Имеющаяся перепланировка

Кредитные организации не приветствуют наличие перепланировки в квартире, предназначенной в качестве залога. Как правило, подобные мероприятия жильцы проводят без согласования с соответствующими органами, а это чревато проблемами при реализации недвижимости. Впрочем, у банка не возникнет лишних вопросов, если продавец представит документы, подтверждающие, что перепланировка проведена на законных основаниях или до момента заключения договора вернет квартиру в прежнее состояние.