Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

В статье рассмотрен вопрос как обеспечить безопасность в сделках купли-продажи квартир – отдельно для Покупателя и отдельно для Продавца. Показано, почему Покупатель в сделке всегда рискует больше, чем Продавец, и как нужно действовать им обоим при заключении сделки. Как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую. Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Аванс и задаток

Аванс и задаток

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Советы продавцу: как не остаться без денег и имущества при продаже квартиры

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Оформление технических нарушений актом

Обнаруженные нарушения следует оформить актом, в котором таковые подробно описываются и допускают обоснованных требований по снижению стоимости квартиры, соразмерно утраченным ею функциям.

Особенно часто продаётся жильё по заниженной стоимости после затопления или пожара, о чём также требуется сформулировать соответствующие сведения в акте приёмке.

Такой акт составляется после передачи продавцу денег и подачи заключённого договора в Росреестр. Если будут выявлены скрытые продавцом недостатки, существенно снижающие ценность жилья, допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в Росреестр и подать заявление в суд о расторжении сделки.

ВАЖНО: Если покупатель заведомо уведомлялся о наличии технических нарушений, которые повлияли на стоимость квартиры, он не вправе предъявлять последующие претензии по техническому состоянию помещения.

Скачать образец акта технического осмотра квартиры при оформлении купли-продажи

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

• чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
• подталкивание к поспешному заключению сделки;
• настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

• сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
• необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
• нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

• когда ремонтировался дом;
• какие элементы здания ремонтировались;
• сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

В отдельных публикациях, наши эксперты рассказывают о нюансах приобретения квартиры на материнский капитал. Из них вы можете узнать, как в таком случае правильно составляется договор купли-продажи и кто будет собственником такой квартиры.

Юридические риски

К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.

ВНИМАНИЕ: Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.

То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины (о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры и как это правильно сделать, читайте тут).

В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья:

Прописанные квартиранты

Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.

Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

Несовершеннолетний собственник

В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:

• мать или отец;
• усыновитель;
• опекун;
• представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.

Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.

Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение проведения сделки продажи квартиры

Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.

СПРАВКА: Приобретение недвижимости у несовершеннолетнего идентично альтернативной сделке, когда продажа жилья сопровождается приобретением объекта, на которое получено согласие от органов опеки.

Недееспособный собственник

Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:

• в алкогольном опьянении;
• наркотическом или токсическом трансе;
• старческом слабоумии;
• иных видах психической нестабильности.

Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.

Совместно нажитое имущество

Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:

• если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
• если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.

При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:

• получена в дар;
• передавалась по наследству.

В этом случае владелец жилья предоставляет соответствующее свидетельство или дарственную.

ВАЖНО: Если брак расторгнут, а с момента его расторжения прошло не менее трёх лет, следует быть осторожными. Иногда при разводе супруги заключают соглашение о недопустимости продажи жилья супругом, который остался проживать на его территории.

Особенно, если причиной стали несовершеннолетние дети.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры, нажитой в совместном браке

Наследуемое жильё

Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:

• нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
• соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
• документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.

Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.

Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:

1. Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
2. Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.

СПРАВКА: Представление доверенности от совладельца не отменяет необходимости нотариально удостоверенного согласия на продажу.

Наличие обременений

Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.

Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

• заключением сделки;
• передачей денег;
• в операциях с оригиналами документации;
• при продаже ипотечного жилья;
• при продаже жилья в рассрочку;
• реализация при участии посредника;
• иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Обсуждение цены

Заметьте! Чтобы оценить реальную стоимость квартиры, нужно выбирать периоды, в которые наиболее выгодно оформлять сделки с недвижимостью:

• Снижения цен на вторичное жилье следует ожидать в зимний период;
• Летом наступает «мертвый сезон», продажи значительно падают;
• Выгоднее всего покупать квартиру весной или осенью. В этот период рынок активизируется и можно найти интересное и выгодное предложение.

Цена, которую продавец выставляет изначально, выше на 20-30%, чем та, которую он хочет получить по итогу завершения сделки. Это дает возможность торговаться.

Добиться снижения стоимости можно за счет следующих факторов:

• квартира угловая;
• необходим ремонт, замена сантехники или иных коммуникаций;
• в квартире нет лоджии или балкона.

Снизить цену можно в том случае, если на объект наложено обременение, например, квартира оформлена в ипотеку.

Безопасность при покупке квартиры

Безопасность при покупке квартиры

 

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

 

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

 

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

 

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

 

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

 

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

 

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

 

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

 

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

 

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

 

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

 

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

 

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон. На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

• переуступка прав;
• по жилищному сертификату;
• по материнскому капиталу;
• по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

• приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
• он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
• при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

• юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
• дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

Как продавцу обезопасить себя при продаже квартиры в ипотеку.

Что дальше покупатель с перечисленными ему деньгами делает (продавцам отдает или тратит на свои нужды) банк не контролирует. Т.е. в случае недобросовестности покупателя, мы лишаемся всех прав на квартиру, не получив за неё деньги.Подскажите,как можно себя обезопасить от подобного хода событий?

Сам сейчас в такой же ситуации. покупатель ипотечник.

а то так как бы уже квартира покупателя ( банка ), а денег еще нет

А приход покупателя в банк со свидетельством наверное надо прописывать в договоре.

Вы уже продали или тоже "в стадии"?

в договоре есть пункт,что в течение 2 дней банк переводит деньги на счет продавца после регистрации договора купли/продажи по поручению покупателя

у нас все срасталось как то) если не переведет,то думаю можно и до банка дойти со своими доками и показать им,пускай переводят,согласно договора

Для банка сумма ничтожна, а у покупателя не возникает соблазна -). А вредничать, не показывая свидетельства, это детский сад ). Покупатель человек взрослый.

1. В день сделки покупатели в банке подписывают кредитный договор

2. Получают кредитные деньги+свой первоначальный взнос = полная стоимость квартиры

Рекомендуем к прочтению: Кто платит госпошлину при продаже недвижимости продавец или покупатель

3. Продавец, покупатель, представитель банка закладывают деньги в ячейку, ключ один и он отдается продавцу(стоимость ячейки по 450р с покупателя и продавца за. 2 недели)

4.Затем едут на сделку в Регпалату на подписание договора купли-продажи

5. Через 5 рабочих дней продавец получает свой экземпляр договора и едет с ним в банк, показывает договор и забирает деньги из ячейки. Выписку ЕГРП банк закажет на этот день сам.

Допустим это 1 апреля, день сделки и день получения денег и закладки их в ячейку.

Идет процедура регистрации. проверка документов. и вдруг выясняется, что с квартирой что то не так и регистрация затягивается на несколько месяцев до 1 июня. А деньги все это время лежат в ячейке без процентов. Банку это надо?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Купля жилого помещения

При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.

В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:

• в кадастровом паспорте;
• в свидетельстве о собственности.

Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.

Незаконная перепланировка

Несмотря на то, что документация из БТИ в виде поэтажного плана для оформления купли продажи не обязательна, покупателю следует её проверить. Особенно важны такие виды ремонта, которые могут не оформляться надлежащим образом заведомо, но впоследствии оказаться незаконными и не соответствующими техническим стандартам и установленным ГОСТам.

Незаконная перепланировка, даже если найдено уникальное дизайнерское решение, всегда негативно сказывается на правопреемнике собственника. Причины следующие:

1. Если после оформления покупки разрешение на перепланировку будет получено, новый собственник выложит крупную сумму денег на оформление документации.
2. Если он оставит помещение без переоформления, дальнейшие сделки с такой недвижимостью будут запрещены.
3. По жалобе соседей его могут оштрафовать за не узаконенные изменения и затребовать переоформить документацию.
4. Нет гарантий того, что проведённые изменения соответствуют установленным нормативам. При обнаружении несоответствий собственнику будет вменена административная ответственность.
5. Собственника могут заставить аннулировать внесённые изменения за свой счёт и привести помещение в состояние, которое было до перепланировки.

ВНИМАНИЕ: Если собственник проигнорирует предписание по аннулированию незаконной перепланировки, такие действия произведут судебные приставы, с последующим вычетом затрат на исполнение работ.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по продаже недвижимости рекомендуют начинать осмотр объекта с проверки документов.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

• Является ли продавец собственником квартиры. Для этого необходимо сверить паспортные данные с правоустанавливающими документами на квартиру;
• Проверить техническую документацию на квартиру: технический и кадастровый паспорт, срок действия бумаг; Соответствует ли настоящая планировка помещений той, которая указана в документации;
• Если собственность находится в долях с другими владельцами, продавец должен предоставить согласие остальных собственников на отказ от этой доли. Это необходимо, так как они обладают первоочередным правом на покупку;
• Проверить количество прописанных граждан. Особое внимание должно быть направлено на несовершеннолетних и недееспособных жильцов;
• Если сделка будет оформляться по доверенности, необходимо удостовериться в ее подлинности.

Именно юридическая чистота сделки гарантирует безопасное ее завершение. Если квартира покупается без участия риэлтора, рекомендуется получить консультацию юриста, чтобы грамотно пройти все этапы.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Как оформить доверенность на право подписи, читайте тут.

Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, читайте по ссылке: