Договор мены это что

У этого термина существуют и другие значения, см. Бартер (значения). Договор мены (б. Разберемся, что такое мена и чем она отличается от обмена. Рассмотрим особенности договора мены и как происходит переход права собственности при такой сделке. Узнаем, как осуществляется мена квартиры на земельный участок и долей в квартире.

Договор мены — что это такое

В п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ сказано, что под договором мены следует понимать передачу стороной одного блага другой стороне взамен иного блага. Это своего рода упрощенная модель купли-продажи, характеризующаяся автоматическим зачетом денежных требований сторон.

При составлении договора рекомендуется указывать следующие пункты:

• ФИО и паспортные данные обеих сторон сделки;
• данные об обмениваемом имуществе;
• основания права собственности на обмениваемое имущество;
• подробные характеристики объектов (площадь, количество комнат, наличие балконов, мебели);
• отсутствие или наличие обременений на объектах;
• перечень людей, имеющих права на объект недвижимости, так как в новой квартире они будут иметь аналогичные права;
• сроки передачи имущества.

Особенности

Как правило, договор мены составляется на тех же условиях, что и договор купли-продажи, но все же можно выделить ряд особенностей:

1. Равноценность товаров. Если стоимость какого-либо товара превышает стоимость другого, то сторона обязательно возмещает денежную разницу в предусмотренном договором порядке. Данная особенность является следствием презумпции эквивалентности гражданско-правовых отношений.
2. Считается заключенным с момента достижения согласия относительно наименования и количества передаваемого товара.
3. Форма — простая письменная.
4. Консенсуальность — достижение обеими сторонами соглашения.
5. Совпадение лиц — каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Предмет договора

Дискуссии вызывает вопрос об определении предмета договора мены. Обычно им называются вещи, товары, материальные блага, обладающие идентифицирующими индивидуально-определенными признаками и характеристиками.

Относительно включения в предмет других видов имущества (например, имущественных прав) в юридической литературе нет единообразного подхода. Глава 41 ГК РФ говорит именно о предметах материального мира, в то время как отчуждение и уступка имущественных прав регулируются специальными нормами.

Переход права собственности

Особого внимания заслуживает момент перехода права собственности. Оно переходит к сторонам только после того, как обязательство будет исполнено каждым субъектом, если договор не предусматривает иного порядка.

Обязанности и ответственность сторон

При заключении договора мены стороны приобретают совокупность обязанностей. Например, передача товара осуществляется в установленный срок.

Товар должен отвечать следующим требованиям:

• свобода от притязаний третьих лиц;
• в отношении него отсутствуют какие-либо обременения во избежание изъятия товара у стороны.

Если условия не выполнены, то происходит возврат имущества и возмещение убытков, которые понесет пострадавшая сторона вследствие неправомерных действий.

Если передача товара невозможна без его предварительной доставки, погрузки, разгрузки, то сторона, чей товар требует совершения дополнительных действий, обязана возместить соответствующие расходы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение также влечет возмещение убытков.

Мена долей в квартире

Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.

Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.

Бартерная биржа

Ба́ртерная би́ржа — площадка для организованного поиска контрагентов для совершения бартерных сделок. Обычно реализуется в форме специализированного сайта, система которого обеспечивает автоматический поиск вариантов обмена товарами и услугами с учётом высказанных пожеланий.

Подобные площадки могут не являться юридически зарегистрированными биржами, так как бартерные сделки не являются типичными биржевыми операциями, а предлагаемое к обмену (наиболее популярны оргтехника и строительные материалы) не является типичными биржевыми товарами.

Основная функция в работе бартерной биржи — посредничество при поиске контрагентов, в том числе для многосторонних сделок. Это даёт возможность обменять товары без использования денег, что особенно актуально в условиях экономического кризиса, нехватки оборотных средств и недоступности кредитования.

Недостатки

Недостатки можно разделить на две группы.

• Связанные непосредственно с бартерной биржей:

1. По сравнению с обычной биржей имеется юридическая незащищённость участников.
2. Сами биржи являются коммерческими предприятиями, услуги которых не являются бесплатными.

• Остаются все проблемы, связанные с любой бартерной сделкой:

1. Могут возникать проблемы с налогообложением. Например, при выплате зарплаты в натуральной форме остро встает вопрос о зарплатных налогах и сборах (единый социальный налог в России). На Украине бартерные сделки не позволяют использовать льготную или упрощённую систему налогообложения. Например, нельзя применить льготную ставку НДС, даже если оба товара бартерной сделки являются льготными. Есть сложности с проведением международных бартерных сделок из-за дополнительных ограничений по срокам их проведения. Это приводит к росту реального налогообложения и к росту налоговой задолженности, в том числе из-за штрафов за несвоевременную уплату налогов.
2. Трудность равной и справедливой оценки товаров и услуг в условиях отсутствия нормального денежного рынка этих товаров.

После распада СССР[ ]

Значительную роль бартерные сделки играли в начале 1990-х годов в первые годы после распада СССР. На постсоветском пространстве возникли трудности с денежным обращением в связи с чем получили распространение бартерные сделки. По словам специалиста швейцарской трейдинговой компании Marc Rich AG[3]:

У наших торговых партнёров из бывшего Советского Союза не было наличных денег и иностранной валюты. Мы работали по принципу: если у тебя нет денег, плати тем, что есть. Мы осуществляли бартерные сделки, как в Средние века.

Вот типичная сделка, в которой были затронуты пять республик и объем которой составлял около 100 млн долларов: мы закупили в Бразилии сахар-сырец, который мы рафинировали на Украине. Затем этот рафинированный сахар мы обменяли на нефть из Сибири. Нефть мы обменяли в Монголии на медную руду. В Казахстане для нас из медной руды добыли медь. Наконец, мы с очень хорошей прибылью продали медь на мировом рынке. Вся сделка продолжалась шесть месяцев и была очень рискованной. Наша прибыль от нее была огромной. Мы зарабатывали на каждом отдельном этапе. Мы смогли осуществить эту сделку только потому, что знали людей во всех этих странах, и мы все доверяли друг другу. Мы также были своего рода финансистами для многих наших торговых партнёров. Ни у кого не было денег. Но мы летали над страной на огромном грузовом самолете, полном долларов. Мы были летающим банком.

Недостатки бартера[ ]

• Могут возникать проблемы с налогообложением. Например, при выплате зарплаты в натуральной форме остро встаёт вопрос о зарплатных налогах и взносах (налог на доходы физических лиц, страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование в России). На Украине бартерные сделки не позволяют использовать льготную или упрощённую систему налогообложения. Например, нельзя применить льготную ставку НДС, даже если оба товара бартерной сделки являются льготными. Есть сложности с проведением международных бартерных сделок из-за дополнительных ограничений по срокам их проведения. Это приводит к росту реального налогообложения и к росту налоговой задолженности, в том числе из-за штрафов за несвоевременную уплату налогов.
• При больших объёмах товарообменных операций затруднён подбор подходящих друг другу бартерных предложений. Существуют электронные системы регистрации бартерных предложений и заявок (бартерные биржи), что упрощает поиск приемлемых вариантов.
• В случае минимизации или отсутствия денежного обращения возникает трудность оценки товаров и услуг в условиях отсутствия стабильного денежного рынка этих товаров.

Примечания[ ]

1. 1 2 3 Ковалева М. А. Обязательство мены: истоки и развитие // Журнал российского права. — 2005. — Т. 107, № 11. — С. 122—126. — ISSN 1605-6590.
2. Французский гражданский екс 1804 года. С позднейшими изменениями до 1939 г. / Пер. И. С. Перетерского. — М., 1941. — С. 364.
3. Амманн, 2018, Глава 20, с. 217.

Договор мены в законодательстве стран[ ]

Россия[ ]

Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает договор мены как гражданско-правовой договор, согласно которому каждая его сторона обязана передать в собственность другой стороны один предмет в обмен на другой (ч. 1 ст. 567 ГК РФ), то есть направлен на возмездную передачу имущества. Каждая сторона выступает в качестве и продавца и покупателя. К договору мены также могут применяться положения о договоре купли-продажи, если они не противоречат правилам о договоре мены и существу возникающих из данного договора обязательств[1].

Германия[ ]

Положения о договоре мены выделены в законодательстве Германии в отдельный раздел Германского гражданского уложения, а именно подраздел IV «Мена» главы I «Купля-продажа. Мена», раздела IV «Отдельные виды обязательств», подтверждая тем самым самостоятельность данного вида договора, в то же время посвятив ему одну норму, говорящую, что к договору мены применяются положения о купле-продаже[1].

Франция[ ]

Французский гражданский екс 1804 года признаёт договор мены в качестве самостоятельного договора, по которому стороны передают друг другу одну вещь за другую. Положения договора купли-продажи также применяются к договору мены. Считается совершённым в силу одного согласия, как и договор купли-продажи. Устанавливаются права сторон, например в случае изъятия по суду у одной из сторон полученной по договору мены вещи, он вправе требовать возмещения убытков либо возврата его вещи (ст.1705). Договору мены посвящен титул VII статьи 1702—1707 Французского гражданского екса[1][2].

Отличия от обмена

Основное отличие упирается в право собственности на объект. При обмене происходит лишь смена объекта недвижимости, а при мене изменяется собственник объекта.

Важно! Если хотя бы один объект из обмениваемых не находится в собственности участника сделки, договор мены невозможен.

К отличиям этих двух процедур относят:

1. Сделка мены возможна лишь по объектам, находящимся в собственности. В отношении недвижимости изменения правообладателя вносятся в Росреестр. При обмене речь идет о муниципальном жилье, которым граждане пользуются в рамках договора социального найма. При обмене такого жилья данные не подлежат регистрации в Росреестре.
2. Правовое регулирование процессов осуществляется разными нормативными документами: мена — Гражданским кодексом РФ, обмен — Жилищным кодексом РФ.

Суть договора мены

Согласно  договору мены один к передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность. Также договор мены иногда называют бартером. При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара. Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица. Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права. Договор мены имеет некоторые специфические черты, которые вытекают из его сущности. Так, поскольку в согласии с ним не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными,если другое не вытекает из договора. Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

По своим юридическим признакам договор мены является возмездным, двусторонним и консенсуальным.

Рассмотрим более детально, что значит термин договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены направлен на неотвратимое отчуждения каждой из сторон принадлежащего ей имущества. У стороны, которая по договору мены будет приобретать имущество, соответственно возникает право собственности на обмениваемый товар.

Образец договора мены можно посмотреть здесь.

По содержанию и форме договор мены очень похож с договором купли-продажи. Наиболее существенным признаком для разграничения этих двух договоров является то, что в договоре купли-продажи за продаваемое имущество продавцу уплачивается соответствующая его стоимость только в денежном выражении. Каждая из сторон по договору мены является продавцом товара, который она обязуется передать, и в то же время покупателем товара, который она обязуется принять по обмену.

По договору мены в случае неравноценности обмениваемого имущества сторона, которая получает вещь большей стоимости, может компенсировать другой стороне разницу соответствующей суммой (то есть обязательно нужно учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена ). Однако при таких условиях договор мены не превращается в договор купли-продажи. Более того, такая стоимостная разница может быть также компенсирована выполнением определенных работ и предоставлением за товар меньшей стоимости соответствующих услуг. Действующее законодательство не запрещает и не препятствует подобным расчетам в договоре мены. До недавнего времени, в условиях социалистической экономики, договор мены широко не применялся.