Что нужно проверить

 

Что нужно знать перед покупкой авто? Как провести комплексную проверку подержанного автомобиля?. Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не..

Проверка документации

Перед покупкой бу машины важно проверить документацию:

  • ПТС;
  • свидетельство о регистрации автотранспорта;
  • паспорт продавца.

Убедитесь, что в ПТС отсутствуют особые вклейки и отметки. В чем здесь подвох? Отметки ставятся в тех случаях, когда номера кузова или мотора перебитые, нечитаемые или непросматриваемые.

Насторожитесь, если продавец предоставил вам дубликат ПТС. Дубликат ПТС выдается, если оригинал был утерян или испорчен, а также, если не осталось свободных строк для того, чтобы вписывать владельцев авто. Поэтому нужно уточнить у продавца, какое количество владельцев было у машины и по какой причине был сделан дубликат.

Также читайте: О чем расскажет ПТС: как обманывают покупателей б/у авто

Но не торопитесь отказываться от покупки машины только из-за дубликата. Проверьте авто с помощью сервиса «Автокод». Если данные проверки не противоречат словам продавца, то опасаться нечего. Если же сервис сообщает, что у ТС было двое или больше владельцев, а продавец утверждает, что он первый и последний собственник, то от сделки лучше отказаться.

Обязательно нужно сверьте данные из паспорта продавца с данными, указанными в ПТС. Даже небольшие различия в документах впоследствии могут привести к тому, что вы не сможете поставить автомобиль на учет.

Проверка автомобиля на угон

Если вы приобретете б/у машину, которая числится в угоне, есть вероятность, что придется судиться с объявившимся владельцем. В 85% таких ситуаций судья обязывает нового владельца вернуть ТС его настоящему хозяину. При этом вы потеряете не только машину, но и потраченные на нее средства. Вернуть свои деньги у мошенника, который скрыл факт угона во время сделки, вряд ли получится.

Также читайте: Как продают краденые автомобили и как проверить авто на розыск

Для проверки вы можете воспользоваться следующими способами:

  • проверить через официальный сайт ГИБДД;
  • вместе с продавцом снять авто с учета (если автомобиль в угоне, продавец не сможет осуществить данное действие).

Также вы можете воспользоваться «Автокодом» и получить более подробный отчет об авто всего за 5 минут.

Количество владельцев

Простейший способ проверить состояние машины — посмотреть, сколько у нее было хозяев. Для этого можно заглянуть в ПТС.

Идеальный вариант — пребывание авто в руках одного владельца. Первый хозяин, как правило, бережно заботится о своем железном коне. Последующие же «выжимают» из него все, что осталось, и норовят поскорее избавиться от тачки.

Если проверка показала большое количество собственников, велика вероятность перекупа. Это означает, что машину могли продавать дешевле рыночной стоимости, а для этого обычно имеются веские причины.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

  • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
  • подготовка всех документов к регистрации
  • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
  • получение выписки из госреестра и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

  • заключить предварительный договор о покупке квартиры
  • внести аванс (с получением расписки)
  • передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

  • дату и место составления договора
  • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
  • о какой квартире идет речь
  • стоимость этой квартиры
  • срок заключения сделки купли-продажи
  • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
  • указать размер задатка
  • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

  • место и дату составления расписки
  • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
  • сведения о заключенном договоре задатка
  • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
  • роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
  • сведения о гос.регистрации права продавца
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
  • об отсутствии прописанных лиц
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
  • об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

  1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
  2. квитанция об уплате государственной пошлины
  3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
  4. кадастровый паспорт
  5. согласие супруга продавца (нотариальное)
  6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
  7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
  8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Шаг 4 – проверка продавца

Фото 2

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Порядок действий

Первую проверку автомобиля мы советуем осуществить еще на этапе просмотра объявлений. Выберите понравившиеся варианты, выпишите госномера и проверьте машины с помощью сервиса «Автокод». Система выдаст отчет с подробной историей автомобиля. Если информация в объявлении противоречит данным отчета, лучше сразу отказаться от этого варианта и не тратить время на встречу с продавцом. Чаще всего продавцы скрывают реальный пробег, количество владельцев, работу в такси и участие в ДТП.

Встречу начните с проверки документов. Далее перейдите к визуальному осмотру автомобиля. После этого проведите тест-драйв. В заключении отправьтесь вместе с продавцом в СТО. Специалисты выявят все технические огрехи машины. Это позволит вам сторговаться или вовсе отказаться от покупки плохого транспортного средства.

Кредит или залог

Распространенная ситуация: человек некогда брал кредит, записав в залог автомобиль. Спустя время владелец решил продать машину, но не расплатился по долгам. В этом случае банк имеет полное право распоряжаться заложенным имуществом (машиной). А если у заемщика еще и огромные долги по кредиту, «отдуваться» придется горе-покупателю. Поэтому перед покупкой следует внимательно проверить историю машины на предмет залога.

Все описанные шаги можно сделать разом — заказав проверку на сайте Автокод. Для этого достаточно ввести госномер или ВИН-код интересующего автомобиля. В течение 5 минут вы получите полный отчет с историей машины.

Выбор квартиры

Фото 3

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Техническая проверка

Техническая проверка не менее важна, чем юридическая. Во время нее вы сможете визуально выявить все недостатки и изъяны транспортного средства. Мы же расскажем вам, как правильно провести проверку.

При проверке авто необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

  • износ шин;
  • наличие коррозии;
  • лакокрасочное покрытие;
  • замена деталей кузова;
  • ремонт на стапеле;
  • работа мотора.

Также читайте: Как проверить автомобиль с помощью толщиномера

Также читайте: Как проверить была ли машина в авариях

Чтобы доверить технический осмотр специалисту, воспользуйтесь услугой выездной проверки. Эксперт будет на месте в нужное время и проведет исследование машины с помощью специальных приборов.

Проверка автомобиля на штрафы

Всегда есть вероятность приобрести автомобиль с непогашенными штрафами. Зачастую продавцы и сами не знают о долгах перед ГИБДД, но иногда осознанно утаивают информацию, чтобы все задолженности легли на нового владельца.

Конечно, если вы купите такую машину, вас не смогут заставить выплачивать эти штрафы, это обязанность бывшего владельца. Однако бывают ситуации, когда из-за неуплаты штрафов на автомобиль накладываются регистрационные ограничения. В этом случае новый владелец не сможет поставить авто на учет.

Для выявления наличия штрафов можно воспользоваться следующими сервисами:

  • официальный сайт ГИБДД;
  • сервис «Автокод».

Для проверки ТС через официальный сайт ГИБДД необходимо знать как госномер машины, так и номер свидетельства о регистрации. Для проверки с помощью сервиса «Автокод» достаточно знать госномер автомобиля. При этом из отчета, кроме истории штрафов, вы узнаете данные о пробеге, техосмотрах, ОСАГО, ограничениях и много другой важной информации.

Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Факты ремонта

Фото 4

Еще чаще (примерно в 40% случаев) продавцы подержанных авто утаивают факты повреждений и проведенного ремонта. Хотите знать правду? Поможет Автокод — в подробном отчете есть расчет страховых ремонтных работ. В нем учтены все обращения бывших владельцев по страховым случаям. Вы можете увидеть, когда были такие факты, какие части авто подлежали ремонту, и в какую сумму оценивались работы. Это позволяет судить о характере повреждений и нынешнем состоянии автомобиля, а также дает основание «выбить» у продавца дополнительную скидку.

Проверка на участие в дорожно-транспортных происшествиях

Более 75% автомобилей хотя бы раз побывали в ДТП, при этом продавцы часто пытаются скрыть этот факт.

О признаках битого авто и способах проверки на участие в ДТП мы рассказываем в отдельной статье.

Если при осмотре авто вы заметили признаки ремонта, проверьте машину с помощью «Автокода». Из отчета вы узнаете, где, когда и в какого типа аварии попадал автомобиль.

Проверка ПТС

Если продавец не может предъявить бумажный ПТС, покупать машину категорически не стоит. И не только потому, что автомобиль может быть заложен в банке. ПТС — паспорт, в котором записывается вся жизнь авто. Этот паспорт чаще всего «теряют» намеренно, чтобы скрыть какие-то проблемы.

Нередко перекупщики меняют оригинальный ПТС с большим количеством владельцев на «чистый» дубликат. На первой странице такого дубликата обязательно стоит особая отметка ГИБДД и нет печати завода-изготовителя.

Кроме того, при изучении ПТС рекомендуется обратить внимание на номер двигателя. Он должен совпадать с номером под капотом автомобиля. Иначе машину попросту не поставят на учет.

Проверка пробега

Более 50% продавцов автомобилей скручивают пробег. Такая процедура стоит от 1 000 до 3 000 тысяч, при этом владелец увеличивает стоимость машины при продаже на более крупную сумму.

Также читайте: Как продавцы скручивают пробег

Проверить правдивость данных о пробеге можно несколькими способами:

  • проверить документы;
  • произвести грамотный осмотр транспортного средства;
  • обратиться к специалистам.

Также читайте: Как проверить пробег автомобиля

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Проверка на работу в такси

«Автокод» предоставляет своим пользователям возможность проверить, числилось ли транспортное средство в официальных службах такси.

Если проверка по сервису дает вам такую информацию, то от покупки лучше отказаться. Такая машина, даже если она относительно молодая, скорее всего, практически исчерпала свой ресурс. То есть вас ожидают постоянные ремонты, требующие крупных финансовых вложений.

Также читайте: Машина после такси: как распознать и стоит ли покупать

Скрученный пробег

Один из самых распространенных способов продать машину подороже — скрутить ее реальный пробег. Ушлому продавцу сделать это не составляет труда. А ведь пробег — это ключевой показатель износа основных автомобильных систем и деталей. По нему можно судить о реальном состоянии авто. Вот почему следует проверять настоящий пробег. Узнать о скрученном пробеге можно, обратившись к техническим специалистам или по гос. номеру в приложении Автокод. Проверка покажет, сколько, на самом деле, пробегала интересующая вас «лошадка» и стоит ли она запрашиваемых за нее денег.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Ограничения ГИБДД

Автомобиль может иметь ограничения, наложенные ГИБДД. Бывают такие ситуации, когда машина находится под арестом, а покупатель об этом не знает. Обязательно проверяйте подобный факт.

Владелец не имеет права продавать авто, на которое наложены официальные санкции. Но, увы, велик риск столкнуться с нечистоплотным автолюбителем, желающим во что бы то ни стало разжиться чужими деньгами. Купив такую машину, вы не сможете поставить ее на учет в ГИБДД и законно пользоваться ей, пока не решится проблема и не снимутся наложенные ограничения.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Фото 5

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте )
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

  • единственное лицо
  • множественность лиц (долевая собственность)
  • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

  • в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
  • в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

  • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель - по решению суда.
  • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
  • законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.


О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

  • осужденных за преступление
  • призывниках на военную службу
  • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
  • недееспособных в психиатрических лечебницах
  • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

  • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
  • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
  • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
  • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Статьи по теме:

  • Налог на имущество (квартиру) от кадастровой стоимости с 2019 года
  • Как получить кадастровый паспорт на квартиру
  • Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
  • Налог при продаже квартиры
  • Налог на дарение недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи квартиры
  • Расторжение договора купли-продажи квартиры
  • Покупка квартиры в ипотеку: инструкция
  • Как правильно покупать квартиру
  • Как делится квартира в ипотеке при разводе
  • Возврат подоходного налога при покупке квартиры

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, "Публичной карте"). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

  • требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
  • заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
  • закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

  • спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
  • посмотреть платежные квитки за последний год
  • поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
  • предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://avtocod.ru/kak-proverit-avtomobil-poryadok-dejstvij
  • https://avtocod.ru/blog/post/chto-nuzhno-proverit-pered-pokupkoj-avtomobilya-s-probegom
  • http://juresovet.ru/kak-pravilno-pokupat-kvartiru/
  • http://www.aif.ru/money/proveryaem_kvartiru_pered_pokupkoy_5_veschey_kotorye_nado_sdelat
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/na-chto-obrashat-vnimanije.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий